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moobee7037
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700만원 투자해 2000만원 버는 법… 경매투자자⑧ 서승관 원장
Fact ▲경사모(경매를 사랑하는 사람들의 모임) 서승관 원장은 10년 동안 경매투자자 3000명에게 부동산 경매를 가르쳤다. ▲네이버에 개설한 단순 친목 카페에 사람이 몰리면서 경매학원으로 변신하게 된 것이다. ▲그는 “3개월에 한 건씩 팔아서 ‘단기차익’을 누리는 방식보다, 1건이라도 2년 이상 보유하는 방식이 더 유리하다”고 조언했다. ▲그는 700만원 투자해 2000만원 번 경험을 소개하면서 “반드시 현장을 조사하고, 시세를 파악하라”고 강조했다. ▲서승관 원장의 경매 노하우를 소개한다. View ‘경사모 경매학원’의 서승관 원장은 지난 10년 동안, 3000명에게 경매투자 이론을 강의했다. 그는 같은 이름의 네이버 카페 ‘경사모(경매를 사랑하는 사람들의 모임)’를 운영하고 있다. 작년엔 지난 10년의 강의내용을 엮어 ‘태어나서 처음하는 진짜 경매공부’라는 책을 냈다. 이 책은 지금까지 1만부 이상 팔렸다.  서 원장은 경매 투자를 하기 전에는 커피 원두를 수입해 국내에 유통하는 사업을 했다. 그러다가 ‘영업에 체질이 안맞다’고 느끼고는, 2006년부터 경매 투자에 뛰어들었다.  그는 경매투자를 처음 시작한 2007년부터 지금까지 일관되게 “경매투자의 성공은 발품과 비례한다”고 주장해왔다. 13일 서울 서울교대 인근 사무실에서 그를 만났다. “꼼꼼한 현장조사로 700만원 투자해 2000여만원 수익” 서승관 원장이 강조하는 경매투자 노하우는 단순했다. 철저한 현장조사다. 그가 가르치는 실전 투자반에서는 ‘현장조사’의 중요성을 무엇보다 우선시한다. 서 원장이 경매 정보사이트에서 추려낸 아파트, 빌라, 토지 등의 물건을 실전투자반 수강생들과 함께 찾아다니며 방식으로 강의가 진행되기 때문이다. “먼저 현장조사로 성공한 사례를 설명해 드릴게요. 작년에 40평짜리 도로(토지) 물건이 경매에 나왔어요. 기본적인 정보를 서류상으로 확인한 뒤 ‘괜찮은 물건’이라고 판단해 직접 가서 물건을 확인했습니다.  가서 보니 도로 인근에 전원주택이 한 채 있었어요. 무조건 이 도로를 지나가야만 하는 형태였습니다. 그것만 가지고는 입찰하기에 부족한 감이 있었죠. 그런데 인근에 공사를 크게 하고 있었습니다. 주변 공인중개사무소와 국토부 국토개발계획을 확인해봤더니, 그 공사는 구리-포천 고속도로 공사였습니다. 경매에 나온 물건이 일부 수용되는 것으로 판단됐습니다. 그래서 그 물건을 700만원에 낙찰 받았죠.  낙찰 받은 물건(40평) 중 10평이 실제로 수용돼 700만원을 보상받았습니다. 이미 투자금을 100% 회수한 거죠. 나머지 30평에 대해서도 전원주택에 사는 사람들이 지료(토지사용료)를 내거나 매입할 수밖에 없어요. 그렇게 되면 최소 1500만원의 수익이 나올 것으로 예상됩니다. 토지는 위험성이 큰 물건이긴 하지만, 현장조사를 열심히 하면 이렇게 투자금액 대비 2~3배 수익을 얻을 수 있습니다.” 서 원장은 유료 사이트인 ‘스피드옥션’을 통해 경매 물건 정보를 주로 파악한다. 유료 사이트를 이용하면 등기부등본을 발급하는데 드는 비용 등을 신경 쓰지 않고 볼 수 있는 장점이 있다. 그는 “큰 부담이 되지 않으면 유료사이트를 통해 물건에 대한 정보를 최대한 많이 얻는 것이 좋다”고 했다. 그는 “수강생들이 ‘좋은 물건을 찾는 비법’에 대해 묻는 경우가 많다”면서 “하지만 좋은 물건을 찾기 위해선 많은 물건을 직접 찾아다니면서 보는 수밖에 없다”고 단언했다. “저는 지금까지 직접 현장에 가서 약 1만개가 넘는 경매 물건을 봤어요. 그러다보니 이젠 물건 소재지만 보고도 학군, 주변 교통 등 지역 특성을 바로 알 수가 있어요. 아파트나 빌라는 직접 들어가서 보지 않아도 몇 년도에 지어졌는지, 내부는 어떤 구조인지도 알 수 있게 됐습니다. 이런 것은 누가 가르쳐 준다고 얻을 수 있는 게 아닙니다. 직접 발품팔고 다니면서 자신이 눈으로 봐야 알 수 있는 거죠. 그런데 초보 투자자일수록 이 부분을 간과하는 경우가 많아요. 대형마트에 가서 몇천원 짜리 생필품을 살 땐 꼼꼼히 따지면서 수천만원 내지 수억원에 달하는 경매물건은 대충 보는 경우가 의외로 많습니다.” “현장조사 하지 않고 입찰하면 입찰 보증금 날리기 쉬워” 서 원장은 “꼼꼼한 현장조사는 수익을 가져다주기도 하지만, 손실을 최소화 할 수 있는 방법이기도 하다”면서 말을 이었다.  “경매 정보사이트에 올라온 물건 정보만 보고 경매에 참여하는 분들이 의외로 많습니다. 경기도 안산의 한 빌라가 시세보다 싸게 나온 적이 있어요. 경매 정보 사이트에 나온 물건 정보와 다음 로드뷰로 확인해보니, 물건에 하자는 없는 것 같았습니다.  처음 현장조사를 갔을 때도 특별한 하자를 발견하지 못했죠. 하지만 두 번째 방문했을 때 보니 빌라 가운데에 철탑이 세워져 있었어요. 흔치 않은 경우인데, 만약 이 물건을 낙찰 받으면 임대나 매매 둘 다 안 되는 상황이 발생할 수 있었던 거죠.  그런데 나중에 보니까, 어떤 사람이 시세보다 높은 가격에 낙찰을 받았습니다. 그 분은 아마도 입찰보증금(낙찰가의 10%)을 날렸을 겁니다. 누구인지는 모르지만 안타까웠죠. 현장조사만 했어도 피할 수 있는 물건이었는데….” 단기차익보단 ‘장기보유’로 임대수익과 세금감면 혜택 노려야 경매투자는 싸게 싸서 비싸게 파는 ‘단기투자’로 돈을 벌 수 있다고 여기는 경우가 많다. 하지만 서승관 원장은 ‘단기차익’에 집착하지 않는 것이 오히려 더 많은 돈을 벌 수 있다고 주장했다. 그는 “경매로 낙찰 받아서 꼭 단기차익을 남기지 않아도, 충분히 돈을 벌 수가 있다”고 말했다. “초보 경매투자자들은 보통 아파트와 빌라를 많이 합니다. 저도 그런 물건부터 먼저 낙찰 받는 경험을 하는 것이 좋다고 생각해요. 특히 아파트를 추천하는데요. 꼭 시세차익을 보지 않아도 돈을 벌 수 있습니다. 그 지역에 수요만 탄탄하다면 1건 낙찰 받아서 전세든 월세든 임대로 2년 정도 보유하면, 물가 상승률 이상으로 가격이 오르기 마련입니다. 2년 후 양도세를 일반세율로 내는 것도 의외로 금액이 큽니다.  반면에 아파트나 빌라를 3~4개 낙찰 받아서 3개월 안에 되팔면, 기대보다 수익이 많이 나지를 않아요. 양도세, 이사비 등 지출되는 비용이 생각보다 많기 때문이죠. 2년 전에 제가 보유하는 방법을 많이 추천했는데, 제 말대로 수도권에서 낙찰 받은 수강생들의 경우엔 2년 만에 1억원 이상 가격이 올랐어요. 연봉 개념으로 계산해 보면 1년에 5000만원의 부수입을 얻은 셈이죠. 이렇게 부수입으로 한 사람의 연봉만큼 버는 것은 일반 경매투자자 상위 10% 안에 드는 수익률입니다." 서 원장은 초보 투자자들이 투자에 실패하는 이유는 “경매 물건의 주변 시세파악을 제대로 못했기 때문”이라고 말했다.  “처음 경매 물건을 조사할 땐 내가 잘 아는 지역부터 시작하는 것이 좋습니다. 주변 시세도 어느 정도 알고 있는데다 이 지역의 학군, 교통 편리성 등을 잘 알고 있기 때문이죠. 경매물건이 있는 인근 공인중개사무소에 들러서 전월세와 매매 시세를 꼼꼼히 확인하는 것이 먼저입니다. 시세파악만 제대로 해도 절반 이상은 성공한 것과 다름없어요.  이때 주의할 것이 있습니다. 중개사무소에서 ‘시세가 5억원이다’라고 하더라도, 이걸 곧이곧대로 믿으면 안 된다는 점입니다. 대부분 ‘호가’를 시세라고 얘기하는 경우가 많거든요. 국토부 실거래가 사이트에서 최근 실제 거래된 가격이 얼마인지 확인해봐야 됩니다. 그리고 A라는 아파트 시세를 알아볼 땐 이 아파트 인근 말고, B아파트 단지에서 A아파트 시세를 알아봐야 합니다. 조금 떨어진 곳일수록 더 객관적인 평가를 하는 경우가 많기 때문입니다.”  그는 ‘경매’라는 수단에 매몰돼선 안 된다고 당부했다. 경매는 부동산을 취득하는 하나의 수단일 뿐, 최종 목적은 부동산을 통한 ‘수익 극대화’이기 때문이다.  “경매는 부동산을 사는 여러가지 가지 방법 중의 하나일 뿐입니다. 경매 투자를 공부하는 분들 중 일부는 경매에만 집착하는 경우가 많아요. 경매 물건을 낙찰 받으면 기분은 좋겠죠. 그런데 어떤 아파트가 급매물로 5억원에 나와 있는데, 똑같은 물건을 5억 500만원에 경매로 낙찰 받는 경우도 의외로 많습니다. 이것도 시세파악을 제대로 안했기 때문에 벌어지는 일이예요. 이 사람이 경매에 집착하지 않았더라면, 오히려 더 싼 가격에 좋은 물건을 살 수 있었을 겁니다. 경매투자를 위한 이론적인 공부는 충실히 하되, 부동산 전체를 바라보는 시각을 가진다면 그 투자는 성공할 수 밖에 없다고 생각합니다.” 팩트올은 기자들이 만든 첫 비영리언론으로, 상업광고를 받지 않습니다. 정직한 기자들의 ‘전국 네트워크’를 추진하고 있습니다. 
뭘해도 잘되는 사람들의 11가지 생활습관
<뭘해도 잘되는 사람들의 11가지 생활습관> 1. 일찍 일어나야 한다. 하루를 미리미리 준비하는 사람은 마음에 여유가 생깁니다. 그런 사람들은 미리 계획을 준비하면서 하루에 큰 그림을 먼저 그리고 일이 더 잘 풀릴수 밖에 없습니다. 2. 책읽기를 좋아해야 합니다 매일매일 적은 시간이라도 독서를 하는 사람들은 폭넓은 사고와 이해력을 갖추게 되고, 상황에 대한 유연한 사고와 대응력을 가지게 됩니다. 3. 자신이 하늘 일을 좋아하고 흥미를 느껴야 한다. 본인이 하는 일에 흥미를 느끼고 재미를 느낀다면, 그것을 의무적으로 하는 사람들과 비교했을때 엄청난 성장을 할수 있습니다. 4. 긍정적인 생각을 해야한다 사람은 어떻게 생각하느냐에 따라서 인생이 달라지기 마련이다. 부정적인 생각은 세상 모든것을 나쁘게 생각하게 하고 사람의 인생을 망치는 반면 긍정적인 생각은 세상을 앞으로 나아가게 하고 안되는것을 되게하는 힘이 있다. 5. 인사성이 밝아야 한다. 어디서나 인사성 밝은 사람은 모든 사람들에게 인상이 각인되기 마련이고, 그것이 사람과의 관계에서 가장 기본예절이다. 6. 겸손해야 한다. 여전히 겸손은 미덕이다. 겸손은 나아가는 사람에게 자신의 뒤를 돌아보게 해 주는 마음가짐이다. 7. 메모하는 습관을 가지고 있다. 기막힌 발상과 세상을 바꿀만한 아이디어는 책상 앞에 앉아 있을때에도 열심히 업무를 보고있을때에도 생기지 않는다. 우연히 길을 가다가, 산책을 하다가, 목욕을 하다가 생기게 마련이다. 그러한 순간에 발상을 캐치해서 실행에 옮기는것이 성공하는 사람의 습관중 하나이다. 8. 좋은 인상을 유지한다. 첫인상이 아무리 좋았더라도 부정적인 정보를 접하면 쉽게 나쁜 쪽으로 바뀔 수 있다는 점을 명심해야 한다. 9. 칭찬은 구체적으로 한다. 또한 면전에서 칭찬하는 것보다 제3자에게 칭찬하는 것이 더 효과적인 경우가 많다. 다른 사람을 통해 듣는 칭찬은 인정받고 싶은 욕구와 자랑하고 싶은 욕구 두 가지를 모두 충족시킬 수 있다. 10. 다름을 인정한다. 다름을 인정하면 공감이 쉬워진다. 인간관계의 갈등을 줄이고 원만한 관계를 유지하기 위해서는 머릿속에서 ‘다른 것=나쁜 것’이라는 공식을 삭제해야 한다. 11. 작은 빈틈을 보여줘 마음을 연다. 너무 완벽한 사람은 다른 사람들에게 열등감을 느끼게 만든다. 또 사람들은 결점을 드러내지 않는 사람에 대해 위선적이고 인간미가 없다는 고정관념을 갖고 있다. 스펀지가 공간을 갖고 있기 때문. 물을 빨아들이듯이 누군가가 다가오게 하려면 그가 들어올 수 있는 빈틈을 마련해두어야 한다.