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[창業로스쿨]사다리퀴즈-상가임대차보호법<2>

법의 보호를 받기 위해 갖춰야 할 조건들

보증금 5천만원에 월세 350만원, 보증금 4천만원에 월세 400만원. 창업을 위해 최종 후보지로 고른 두 건물의 임차료라고 합시다. 어느 쪽을 골라야 할까요? 단순히 숫자로만 본다면 호주머니 상황에 따라 선택지는 달라지겠죠. 하지만 상가건물임대차보호법을 제대로 알고 있는 사람이라면 망설임 없이 한 쪽을 택할 겁니다. 답은 바로 보증금 5천만원, 월세 350만원의 건물. 이유가 뭘까요?
상가임대차법의 보호를 받을 수 있는 조건은 우선 두 가지입니다. 입주할 건물이 사업자 등록을 할 수 있는 상가이어야 하죠. 동창회 사무실, 종교단체 사무실 등 사업자 등록을 할 수 없는 비영리단체 건물은 이 법을 적용 받지 않습니다. 여기까진 당연한 얘기처럼 들립니다.
중요한 건 두 번째 기준입니다. 지난 편에서 말씀드렸듯 상가임대차법은 ‘약자’를 보호하기 위한 법률입니다. 그래서 약자의 기준을 정해놨죠. 첫 퀴즈의 정답인 ‘환산보증금’ 개념이 여기서 나옵니다.

환산보증금이란?

환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하는데요. 이는 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 월세 이외에 자금 부담 능력이 얼마나 있는지를 추정하는 지표입니다. 환상보증금은 월세X100의 숫자에 보증금을 더해 계산을 하는데요. 이 액수가 지역별로 정해놓은 금액을 넘지 않아야 상가임대차법의 적용 대상이 됩니다.
지역별로 살펴보면 환산보증금은 각각 ▲서울 4억 ▲과밀억제권역(서울 제외) 3억 ▲광역시와 안산, 용인, 김포, 광주시 2억 4천만원 ▲기타지역 1억 8천만원 등을 넘지 않아야 상가임대차법의 보호대상이 됩니다. 이 조건이 충족돼야 9% 임대료 인상 제한이나 우선변제권 인정 같은 중요한 조항의 보호를 받을 수 있는 것입니다. 다만 지난해 법안 개정으로 대항력 부여와 임대차 존속기간 보장 등은 환산보증금의 기준과 관계없이 모든 상가 건물에 적용이 가능해졌습니다.
이 글의 첫 문장으로 되돌아 가볼까요? 이제 두 후보지 중 어느 쪽을 택해야 할지 감이 오시나요? 보증금 5천만원, 월세 350만원의 환산보증금은 4억원입니다. 반면 보증금 4천만원, 월세 400만원의 환산보증금은 4억 4천만원이죠. 가격만 놓고 보면 비슷해 보이는 상가 건물이지만 이 중 한 곳만 법의 테두리 안에서 보호를 받을 수 있는 것입니다.
내일 이어지는 <3편>에서는 임대차 계약 중간에 건물주가 바뀌었을 때 임차인이 요구할 수 있는 권리, 즉 대항력에 대해 알아보도록 하겠습니다./ 김현주 기자 joo@bzup.kr
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