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흥하는 임차인 vs 망하는 임차인

음식점이나 커피숍 등 오피스 빌딩에 입주하는 리테일의 경우에 보통 계약 기간을 3년 이상입니다. 왜냐하면 인테리어 투자비 등 초기 투자비를 상쇄하고 수익을 발생시키기 위해서 임차인들이 어느 정도 보장된 임대차 계약 기간을 원하고 임대인의 입장에서도 장기 계약을 맺는게 유리하기 때문입니다. 하지만 이런 임대차계약을 체결하고 재계약 기간까지 도래하여 임대차협상을 다시 한다는 것은 어느 정도 장사가 되기 때문이라고 생각할 수 있습니다. 실제로 정상적으로 영업을 하고 재계약까지 하는 리테일 임차인은 생각보다 많지 않습니다. 계약 만기 이전에 영업이 잘 되지 않아 계약을 중도 해지하거나 업종을 변경하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이런 임차인들을 보면 몇 가지 비슷한 점들을 발견할 수 있습니다. 우선 단명하는 임차인들의 첫 번째 공통점은 사업에 대한 매출 예상을 제대로 하지 못한 사례가 많습니다. 임대차계약이 체결되는 순간 부터 대부분 지출해야 비용에 대한 예상은 쉽습니다. 하지만 매출은 대부분 큰 기대감을 가지기 때문에 예상보다 높게 예측하는 임차인들이 의외로 많습니다. 반대로 비용은 예상외로 줄어드는 것보다 늘어날 때가 더 많은 것을 고려하면 매출 예상이 잘못되었다면 임대차계약을 유지하기가 당연히 어려워집니다. 그 다음으로는 서비스가 제대로 이루어지지 않는 가게입니다. 그런 가게들 중에 영업이 잘 되는 곳은 찾아보기가 어렵습니다. 프렌차이즈 업종이면 본사에서 시키는 교육이나 지켜야 될 규준이 있어 그나마 양호하지만 개인 점주가 운영하는 곳에서는 서비스 마인드가 거의 없는 직원들이 응대를 할 때가 많습니다. 이런 낮은 품질의 서비스로 오피스 빌딩 주변에서 장사를 한다면 큰 매출을 기대하기는 어렵습니다. 더 최악의 상황은 주인없이 종업원들로만 운영되는 점포들입니다. 편의점 같이 특별한 서비스가 필요 없는 곳을 제외하고 음식점 같은 곳에서는 서비스의 차이가 매출에도 영향을 끼치게 됩니다. 물론 식당이라면 음식맛이 가장 중요한 요소이지만 그 다음으로 중요한 것이 서비스입니다. 예를 들어, 점주가 매장 관리를 직접하는 곳과 그렇지 못한 곳의 차이는 누가 봐도 느낄 수 있을 만큼의 서비스의 질이 다릅니다. 물론 모두 다 그런 것은 아니지만 소유주와 종업원이 생각하는 서비스의 수준은 당연히 차이가 날 수 밖에 없습니다. 이와 반대로 장수하는 임차인들의 공통점으로 다른 경쟁 업종과 차별화된 메뉴나 제품을 가지고 있다는 점을 들 수 있습니다. 직장인들이 음식점을 선택할 때는 설렁탕을 잘하는 집, 칼국수가 맛있는 집, 제육볶음이 특별한 집 등 구체적인 음식을 선택하는 경향이 있습니다. 이런 특화된 음식이 없는 집들은 영업을 오래하기 어렵습니다. 게다가 이것 저것 음식을 시킬수 있는 음식점과 한가지 음식만을 집중적으로 만드는 곳은 회전율에서 차이를 보일 수 밖에 없습니다. 짧은 시간에 높은 매출을 올려야 하는 오피스 빌딩 부근에서는 살아남기가 힘들게 됩니다. 누구나 다 아는 평범한 사실이지만 이를 간과하고 경영을 하시는 분들은 대부분 충분한 조사를 하지 않고 사업을 시작한 초보 창업자들이 대부분입니다. 그리고 장수하는 임차인들의 또다른 특징은 인테리어나 면적 확장 보다는 현재 상황에서 매출을 높일 수 있는 방법을 찾아내서 이를 적극 활용한다는 점입니다. 손님이 많아 졌다고 해서 공간을 늘리는 것 보다는 손님들을 어느 정도 줄을 서게 해서라도 이를 이용해 매출 증가로 만들수 있도록 노력합니다. 짧은 점심 시간에 줄을 서는 모습만으로도 가게를 자연스럽게 홍보하는 것입니다. 보통 창가쪽으로 줄을 세워 안에서 식사하는 사람이 오래 머물 수 없도록 무언의 압력을 넣는 방법을 사용하기도 합니다. 그리고 자투리 공간에도 식탁을 배열하고 2인용 식탁, 4인용 식탁 등을 적절히 배열하여 손님 구성에 따라 공간을 적절하게 활용합니다. 장수하는 임차인들의 특징을 요약해보면 손님의 입맛을 사로 잡을 수 있는 주메뉴가 있고 짧은 점심 시간 동안 회전율을 높일 수 있어야 오피스 빌딩 주변에서 성공적으로 영업을 할 수 있는 것입니다. 게다가 임대관리비와 인건비 등 고정 비용이 다른 곳에 비해 높기 때문에 이를 충분히 감안하고 여기에 보수적으로 매출 예측을 한 뒤에 사업의 시작 여부를 결정을 할 필요가 있습니다. 오피스 빌딩의 리테일 업종의 장수하는 임차인과 그렇지 못한 임차인의 특징은 일반적인 오피스 빌딩의 임차인에게도 적용됩니다. 임대 기간을 제대로 못채우고 나가는 임차인들을 보면 이런 비슷한 특징들을 발견 할 수 있습니다. 상주하는 인원 보다 쓸데 없이 넓은 공간을 사용하여 비용을 낭비하고 사업이 안정 궤도에 오르지 않았는데 공간을 확정하는 회사들이 단명하게 됩니다. 사업계획은 매우 공격적으로 잡았기 때문에 경기 변동으로 인해 예상을 빗나가면 그 때부터 연체가 발생을 합니다. 물론 망하려고 사업을 시작하는 사람은 아무도 없을 것입니다. 하지만 오피스 빌딩을 운영하는 객관적인 시각에서 바라보면 교과서에 나와있는 정석적인 기준을 지키지 못해 사업을 접는 사례가 많이 있습니다. 어떤 사람은 김밥집 창업을 위해 몇 년간 김밥 장인들을 찾아가서 노하우를 익히고 나서야 창업을 해서 성공을 했다고 합니다. 요즘 같이 경쟁이 치열한 곳에서는 그 만큼 많은 노력을 해야 성공할 수 있다는 것을 보여주는 사례입니다. 게다가 오피스 빌딩에서 점포를 개설하는 것은 큰 리스크가 따르는 것이기 때문에 신중한 결정을 해야하는 것은 당연합니다. 오피스 빌딩에서 영업이 잘 되지 않아 명도를 할 때는 누구를 탓할 수 없습니다. 임대인은 장사가 되지 않아 임대료를 못내는 임차인을 내보내야 새로운 임차인을 들일 수가 있고, 임차인은 금전적인 손해를 보고 나가야 하기 때문에 대개 좋은 모습으로 마무리 되기를 바라는 것은 어렵습니다. 따라서 모든 창업이 그렇겠지만 오피스 빌딩 주변에서의 창업은 그 주변 시장을 신중하게 조사를 하고 특징을 파악하고 나서 그 시작 여부를 결정해야 합니다. 출처 : <한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법> 블로그
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대한민국에서 사람 제일많이 죽인사람.jpg
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