정확한 시세 파악 : 부지런히 조사하고 부지런히 돌아다녀라!
정확한 시세 파악이야말로 경매에서 수익을 좌우하는 요소라 할 수 있다.
하지만 단순히 인터넷 조사나 부동산 중개업자와의 전화 통화 정도로
는 정확한 시세 파악이 불가능하다. 그렇다고 무턱대고 발품만 팔아
서도 안 된다. 전략적인 사전조사와 현장조사가 어우러질 때만 제대로
된 시세를 파악할 수 있다.
아파트, 연립주택, 다세대주택 같은 공동주택과 단독/다가구 주택의
우선 확인할수 있다. 단, 아파트는 같은 단지 내의 동일 평형대 실거래가와
매매가/전월세 동향을 파악하기가 비교적 쉬우나, 연립주택이나
다세대 주택은 조금 다르다. 해당 경매사건의 실거래가가 없는 경우가 많아
입찰가 산정의 기준점을 찾기 어려움을 겪을 때가 많다.
연립주택과 다세대 주택은 해당 경매사건 부동산의 대지가 도로에
접한 방향이나 도로 폭 등에 따라 가격이 달라지기도 한다. 또한, 해당 지역의
개발 가능성이 가격의 주요한 변수가 될 수도 있다. 이런 정보는
해당 구청 홈페이지의 구청 공고 등에서 확인할 수 있다.
지역에따라 <서울시보>, <경기도보> 같은 각 지역 시보나 도보 등에서도
개발 여부 확인이 가능하다.
서울시 각 지역의 개발 상황을 확인할 수 있다.
하지만 사전조사는 말 그대로 사전조사일 뿐, 진짜 시세 파악은 발품
을 팔아야 가능하다. 우선 해당 지역 부동산 중개업소를 방문하여 매매
가, 전세가, 전월세 전환율 등을 조사해야 한다. 이렇게 사전조사에 임
장이 더해져야만 정확한 시세를 파악해 적절한 입찰가를 산정할 수 있
다. 입찰가는 취득세와 명도비용, 기본 수리비 등을 감안하여 자신이
정한 목표수익률에 맞게 산정해야 리스크를 줄일 수 있다.
물론 이런 경우 낙찰 가능성이 줄어들 수 있지만, 경매에서 수익이
나는 것은 낙찰률과 낙찰 수가 아니다. 입찰가를 과하게 산정해 거의
수익이 나지 않는 물건을 잔뜩 낙찰받느니1, 년에 한두 건이라도 제대
로 수익을 낼 물건을 낙찰받는 편이 낫다. 그것만으로도 어지간한 월급
쟁이의 연봉만큼 벌 수 있다.
다음은 한 업체에서 실제로 사용하고 있는 현장 시세조사 임장보고
서 양식이다. 이 양식을 그대로 사용해도 좋고, 실제로 쓰면서 자신에
게 맞게 수정하는 것도 효과적일 것이다.
일반인이 경매시장에 진입하기는 쉬우나 끝까지 살아남기 어려운
이유는 뚝심과 자신만의 투자 원칙이 없기 때문이다. 다시 말해, 뚝심
과 자신만의 투자 원칙이 있고 지속적으로 입찰한다면 낙찰받을 기회
가 많고, 나아가 부자가 될 가능성이 높다는 뜻이다. 누구든10 번이고
20번 연속 패찰할 수도 있다. 그렇다고 포기하지 말자. 부자가 되는 길
은 원래 험난한 법이니까.
