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200만원 투자해 1억을 번 사나이… 경매투자자④ 다다그룹 오은석 대표

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▲그는 1998년 ‘보증금 500만원’을 떼이지 않기 위해 경매공부를 시작했다. ▲당시 20대였던 그는 2000만원짜리 빌라를 1100만원에 낙찰 받았다. ▲200만원을 투자해 매입한 빌라를 1억 1000만원에 판 적도 있다. ▲현재는 부동산 관련회사 대표를 맡고 있는 그는 “경매에서 중요한 건 투자금이 아니라 시간과 끈기”라고 조언했다. ▲경매 투자자들의 멘토로 활동하고 있는 ‘다다그룹’ 오은석 대표를 23일 팩트올이 만났다.
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다음 카페 ‘북극성 부동산 재테크’ 회원수는 6만5000명에 달한다. 이 카페를 운영하는 카페지기 ‘북극성주’ 오은석씨는 서른살도 되기 전인 1998년 부동산 경매를 처음 접했다. 현재 40대 중반이 된 그는 ‘다다그룹(DADA GROUP)’이란 부동산 관련회사를 세워 대표로 일하고 있다.
지난 20년간 ‘부동산 경매’를 해온 오씨는 일주일에 한번씩 ‘북극성 카페’ 수강생들을 만난다. 카페에서 운영하는 정규 수업은 4단계로 나뉜다. 병아리반(7주)→ 실전준비반(6주)→ 실전투자반(6주)→ 실전고수반(6주)의 순서다. 수강료는 35만~38만원이다. 오 대표는 자신이 가르친 멘티들과 함께 최근 ‘우리는 부동산으로 투잡한다’는 책을 내기도 했다. 23일 서울 교대역 인근 다다그룹 사무실에서 그를 만났다.
보증금 500만원 떼이지 않기 위해 시작한 경매 공부
오은석 대표가 부동산 경매를 처음 공부한 이유는 ‘절박함’ 때문이었다. 명지대 전자과를 졸업한 후 IT기업을 다니던 20대의 오씨는 보증금을 잃을 뻔한 ‘위기상황’에서 경매를 처음 접했다.
“1998년 서울에 있는 작은 빌라에서 선배와 함께 보증금 500만원을 내고 살았어요. 그해 11월에 제가 살던 집이 경매에 넘어가게 됐죠. 보증금을 그대로 떼일까봐 두려워 집을 낙찰받기 위해 경매 공부를 시작했어요. 당시 그 빌라 시세가 2000만원이었는데, 1100만원에 낙찰을 받았습니다. 그때 제가 월급 150만원을 받고 있었거든요 그런데 경매 한번으로 900만원의 차익이 생긴 거예요. ‘이거다’ 싶었죠.”
오은석 대표는 그렇게 경매와 인연을 맺고는, 다니던 회사를 그만두고 투자자 생활을 시작했다.
1998년부터 6년간은 전업 경매투자자로 살았다고 한다. 경매를 통해 수익을 내긴 했지만, 투자금과 경험이 부족하다는 것을 깨달았다. 2004년부터 4년 6개월 동안 변호사 사무실에서 ‘경매 전담’ 비상근 사무장으로 일하게 된 계기다.
“2002년에 공인중개사 자격증을 따긴 했지만, 법적 권리가 복잡하게 얽혀 있는 경매물건은 접근하기가 어려웠어요. 투자금도 부족했습니다. 전업 투자자로 지낼 때 지분물건(지분이 나뉘어져있는 물건)을 낙찰받은 적이 있었습니다. 그때 변호사 한 분도 그 물건에 입찰을 했나봐요. 그 분은 낙찰받지 못하고 패찰했지요. 그 과정에서 그 분을 알게 됐습니다. 그 변호사님이 자기 사무실에 와서 경매와 관련된 일을 맡아달라고 부탁해서 4년 6개월정도 함께 일했습니다.”
오 대표는 “비상근 사무장으로 일하면서 20~30억원에 달하는 물건도 도맡아 경매했다”고 말했다. 일반 투자자로선 만지기 힘든 규모였다.
“(변호사 사무실에서 일하면서) 제가 입찰하는 경매 물건 금액도 커졌지만 법률적 지식이 필요한 물건도 다루게 됐습니다. ‘특수물건’이라고 부르는 물건들인데, 당시 함께 일했던 변호사님에게 많이 배웠죠. 전업투자자로서의 현장경험과 법률적 지식이 합쳐져서 일반투자자가 접근하기 어려운 경매물건도 입찰할 수 있게 됐습니다”
투자한 ‘시간’과 ‘끈기’에 비례
부동산 경매를 잘하기 위한 방법은 무엇일까. 그는 “부동산 경매를 통한 재테크야 말로 투자한 ‘시간’과 ‘끈기’의 결과물”이라고 했다.
오 대표의 말처럼 경매물건이 나오면 ‘임장’이라고 하는 작업이 필수적이다. 실제 물건의 위치, 주변 교통환경, 호재와 악재 등을 조사하는 작업이다. 전업투자자의 강점은 바로 이런 ‘임장’에 들일 수 있는 시간이 많다는 점이다.
“부동산 경매라고 하면 편하게 앉아서 돈 버는 줄 아시는 분들이 많아요. 실제는 전혀 그렇지 않습니다. 전국 어디든 좋은 물건이 있으면 임장을 다니고, 장기적 호재와 악재는 어떤 것이 있는지 따져봐야 하고…, 사전 조사부터 쉽지가 않습니다. 북극성 카페 병아리반 학생이 처음에 50명 정도 됐다고 하면, 이 분들 중 20% 정도만 실제 경매에서 수익을 냅니다. 불로소득이라고 쉽게 생각해서 접근하는 사람은 컨설팅 업자들에게 사기당할 가능성이 높습니다.”
오은석씨는 일주일에 한 번씩 경매 투자자들을 직접 가르친다. 경매물건 알아보기에도 바쁜데, 시간을 쪼개 강의를 하는 이유는 무엇일까.
“처음엔 경매 강의 규모가 이렇게 커질지 몰랐어요. 처음 카페를 만들 땐 ‘함께 공부하는’ 일종의 스터디를 꾸릴 목적으로 만들었거든요. 그러다 수강생이 너무 많아지니까, 내가 경매 투자자인지 경매강사인지를 놓고 가치관 혼란을 겪은 적도 있었습니다. 2010년엔 우울증까지 걸릴 정도로 ‘내가 지금 뭐하는 거지’라는 생각을 많이 했습니다. 그러다가 마음을 고쳐먹었죠. 부동산 투자를 통해 ‘돈’을 얻었다면, 강의를 통해서는 ‘사람’을 얻었거든요. 강의를 통해 알게 된 분들 덕분에 출판사도 차리게 됐고, 좋은 정보도 알게 됐습니다. 제 강의에는 경제지 기자, 나이트클럽 종사자, 공무원 등 다양한 직업을 가진 분들이 옵니다.”
실투자금 200만원으로 소형빌라 낙찰…1억 1000만원에 팔아
투자자로서 기억에 남는 경매물건이 궁금했다. 그는 “용인시에 있는 소형빌라로 수익을 많이 냈다”고 말했다.
“대부분 소액투자였습니다. 2001년 경기도 용인시 삼가동 ‘금령마을’이란 곳에 있는 빌라를 낙찰 받았어요. 용인시청이 그 근처로 이전할 거라고 예상했죠. 세금과 이사비용 등 부대비용 포함해서 4600만원에 받았습니다. 그 빌라는 시세가 6000만원 정도였으니까, 1400만원 가량 싸게 산 셈이죠. 예상은 적중했습니다. 건설사가 그 빌라를 수용하는 과정에서, 그 집을 1억1000만원을 받고 팔았습니다. 실제 투자금은 200만원 정도 든 셈이죠. 200만원으로 1억원 가량 투자차익을 얻은 겁니다.”
오은석 대표는 “경매시장에 뛰어든 후 317채를 사고 팔았다”면서 “이중 대부분이 경매로 낙찰받은 물건”이라고 했다.
“20년동안 부동산 317채를 사고 팔았습니다. 현재 보유하고 있는 물건은 20채 정도 됩니다. 지방에 1채 있고 나머진 서울과 수도권에 있죠. 소형아파트와 상가, 소형빌딩 등 다양한 포트폴리오를 관리하고 있습니다. 아파트는 투자목적이 아니라 회원들에게 강의할 목적으로 1채만 낙찰 받아서 관리하고 있습니다. 처음엔 수십채씩 낙찰받아서 관리했는데, 오랫동안 하다보니 결국 ‘양’에서 ‘질’로 바뀌게 되더라구요. 투자자에겐 ‘시간’이 가장 중요하다고 생각하는데, 시간을 물건 관리하는데 너무 많이 뺏기면 안된다고 봅니다.”
2017년엔 구나 동 단위로 쪼개서 분석해라
20년간 부동산을 지켜본 오 대표는 2017년을 어떻게 전망할까. 그는 “구나 동 단위로 세세하게 들여다봐야 할 것”이라고 말했다.
“2008년부터 2013년까지는 ‘지방 부동산’ 전성시대였다고 볼 수 있습니다. 그리고 2013년부터 2016년까지는 서울과 수도권을 중심으로 부동산 시장이 활황세였죠. 2017년 올해부터 3~4년 간은 특정 지역보다 ‘케이스 바이 케이스’로 접근해야 할 것 같습니다. 특정 지역에 공급이 부족하다면, 그곳 경매물건을 미리 확보해 놔야 하거든요. 지금부터 준비해서 올해 하반기~내년 초에 경매 물건을 낙찰받는다고 생각하면 됩니다. 수천만원도 필요없어요. 단돈 500만원을 투자해도 매달 10~20만원씩이라도 월세 받으며 살 수 있습니다. 그렇게 되기 까지는 수많은 패찰을 경험하고 시간을 들여 공부해야 합니다.”
그는 “장밋빛 전망만 가지고 경매시장에 섣불리 접근하지 말라”고 당부했다. “원룸 보증금이나 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 지부터 먼저 공부하라”고 그는 얘기한다.
“돈을 투자하지 말고 시간을 투자해야 경매로 성공할 수 있다고 봅니다. 언론이나 주변에서 떠드는 ‘갭투자’나 ‘부동산 경매로 수천만원 벌었는 얘기에 혹해서 투자하지 않았으면 좋겠습니다. 그런 사람만 노리는 컨설팅 업자들이 호시탐탐 있거든요. 모두가 내 집을 갖고 있으면 좋겠지만, 그건 ‘유토피아’에서나 가능하다고 봅니다. 자본주의 체제에서 부동산 가격은 등락을 거듭할 수 밖에 없고, 누군가는 이걸로 돈을 벌 수 밖에 없습니다. 경매의 시작은 이겁니다. 부동산 시장에 어떤 조짐이 나타나면, 사야 하느냐 팔아야 하느냐를 공부하는것이죠. 경매 관련 책을 보더라도 성공사례보다 실패사례를 유심히 보면서 공부하면 더 도움이 될 거라 믿습니다.”
팩트올은 기자들이 만든 첫 비영리언론으로, 상업광고를 받지 않습니다. 정직한 기자들의 ‘전국 네트워크’를 추진하고 있습니다.
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