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200만원 투자해 1억을 번 사나이… 경매투자자④ 다다그룹 오은석 대표

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▲그는 1998년 ‘보증금 500만원’을 떼이지 않기 위해 경매공부를 시작했다. ▲당시 20대였던 그는 2000만원짜리 빌라를 1100만원에 낙찰 받았다. ▲200만원을 투자해 매입한 빌라를 1억 1000만원에 판 적도 있다. ▲현재는 부동산 관련회사 대표를 맡고 있는 그는 “경매에서 중요한 건 투자금이 아니라 시간과 끈기”라고 조언했다. ▲경매 투자자들의 멘토로 활동하고 있는 ‘다다그룹’ 오은석 대표를 23일 팩트올이 만났다.
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다음 카페 ‘북극성 부동산 재테크’ 회원수는 6만5000명에 달한다. 이 카페를 운영하는 카페지기 ‘북극성주’ 오은석씨는 서른살도 되기 전인 1998년 부동산 경매를 처음 접했다. 현재 40대 중반이 된 그는 ‘다다그룹(DADA GROUP)’이란 부동산 관련회사를 세워 대표로 일하고 있다.
지난 20년간 ‘부동산 경매’를 해온 오씨는 일주일에 한번씩 ‘북극성 카페’ 수강생들을 만난다. 카페에서 운영하는 정규 수업은 4단계로 나뉜다. 병아리반(7주)→ 실전준비반(6주)→ 실전투자반(6주)→ 실전고수반(6주)의 순서다. 수강료는 35만~38만원이다. 오 대표는 자신이 가르친 멘티들과 함께 최근 ‘우리는 부동산으로 투잡한다’는 책을 내기도 했다. 23일 서울 교대역 인근 다다그룹 사무실에서 그를 만났다.
보증금 500만원 떼이지 않기 위해 시작한 경매 공부
오은석 대표가 부동산 경매를 처음 공부한 이유는 ‘절박함’ 때문이었다. 명지대 전자과를 졸업한 후 IT기업을 다니던 20대의 오씨는 보증금을 잃을 뻔한 ‘위기상황’에서 경매를 처음 접했다.
“1998년 서울에 있는 작은 빌라에서 선배와 함께 보증금 500만원을 내고 살았어요. 그해 11월에 제가 살던 집이 경매에 넘어가게 됐죠. 보증금을 그대로 떼일까봐 두려워 집을 낙찰받기 위해 경매 공부를 시작했어요. 당시 그 빌라 시세가 2000만원이었는데, 1100만원에 낙찰을 받았습니다. 그때 제가 월급 150만원을 받고 있었거든요 그런데 경매 한번으로 900만원의 차익이 생긴 거예요. ‘이거다’ 싶었죠.”
오은석 대표는 그렇게 경매와 인연을 맺고는, 다니던 회사를 그만두고 투자자 생활을 시작했다.
1998년부터 6년간은 전업 경매투자자로 살았다고 한다. 경매를 통해 수익을 내긴 했지만, 투자금과 경험이 부족하다는 것을 깨달았다. 2004년부터 4년 6개월 동안 변호사 사무실에서 ‘경매 전담’ 비상근 사무장으로 일하게 된 계기다.
“2002년에 공인중개사 자격증을 따긴 했지만, 법적 권리가 복잡하게 얽혀 있는 경매물건은 접근하기가 어려웠어요. 투자금도 부족했습니다. 전업 투자자로 지낼 때 지분물건(지분이 나뉘어져있는 물건)을 낙찰받은 적이 있었습니다. 그때 변호사 한 분도 그 물건에 입찰을 했나봐요. 그 분은 낙찰받지 못하고 패찰했지요. 그 과정에서 그 분을 알게 됐습니다. 그 변호사님이 자기 사무실에 와서 경매와 관련된 일을 맡아달라고 부탁해서 4년 6개월정도 함께 일했습니다.”
오 대표는 “비상근 사무장으로 일하면서 20~30억원에 달하는 물건도 도맡아 경매했다”고 말했다. 일반 투자자로선 만지기 힘든 규모였다.
“(변호사 사무실에서 일하면서) 제가 입찰하는 경매 물건 금액도 커졌지만 법률적 지식이 필요한 물건도 다루게 됐습니다. ‘특수물건’이라고 부르는 물건들인데, 당시 함께 일했던 변호사님에게 많이 배웠죠. 전업투자자로서의 현장경험과 법률적 지식이 합쳐져서 일반투자자가 접근하기 어려운 경매물건도 입찰할 수 있게 됐습니다”
투자한 ‘시간’과 ‘끈기’에 비례
부동산 경매를 잘하기 위한 방법은 무엇일까. 그는 “부동산 경매를 통한 재테크야 말로 투자한 ‘시간’과 ‘끈기’의 결과물”이라고 했다.
오 대표의 말처럼 경매물건이 나오면 ‘임장’이라고 하는 작업이 필수적이다. 실제 물건의 위치, 주변 교통환경, 호재와 악재 등을 조사하는 작업이다. 전업투자자의 강점은 바로 이런 ‘임장’에 들일 수 있는 시간이 많다는 점이다.
“부동산 경매라고 하면 편하게 앉아서 돈 버는 줄 아시는 분들이 많아요. 실제는 전혀 그렇지 않습니다. 전국 어디든 좋은 물건이 있으면 임장을 다니고, 장기적 호재와 악재는 어떤 것이 있는지 따져봐야 하고…, 사전 조사부터 쉽지가 않습니다. 북극성 카페 병아리반 학생이 처음에 50명 정도 됐다고 하면, 이 분들 중 20% 정도만 실제 경매에서 수익을 냅니다. 불로소득이라고 쉽게 생각해서 접근하는 사람은 컨설팅 업자들에게 사기당할 가능성이 높습니다.”
오은석씨는 일주일에 한 번씩 경매 투자자들을 직접 가르친다. 경매물건 알아보기에도 바쁜데, 시간을 쪼개 강의를 하는 이유는 무엇일까.
“처음엔 경매 강의 규모가 이렇게 커질지 몰랐어요. 처음 카페를 만들 땐 ‘함께 공부하는’ 일종의 스터디를 꾸릴 목적으로 만들었거든요. 그러다 수강생이 너무 많아지니까, 내가 경매 투자자인지 경매강사인지를 놓고 가치관 혼란을 겪은 적도 있었습니다. 2010년엔 우울증까지 걸릴 정도로 ‘내가 지금 뭐하는 거지’라는 생각을 많이 했습니다. 그러다가 마음을 고쳐먹었죠. 부동산 투자를 통해 ‘돈’을 얻었다면, 강의를 통해서는 ‘사람’을 얻었거든요. 강의를 통해 알게 된 분들 덕분에 출판사도 차리게 됐고, 좋은 정보도 알게 됐습니다. 제 강의에는 경제지 기자, 나이트클럽 종사자, 공무원 등 다양한 직업을 가진 분들이 옵니다.”
실투자금 200만원으로 소형빌라 낙찰…1억 1000만원에 팔아
투자자로서 기억에 남는 경매물건이 궁금했다. 그는 “용인시에 있는 소형빌라로 수익을 많이 냈다”고 말했다.
“대부분 소액투자였습니다. 2001년 경기도 용인시 삼가동 ‘금령마을’이란 곳에 있는 빌라를 낙찰 받았어요. 용인시청이 그 근처로 이전할 거라고 예상했죠. 세금과 이사비용 등 부대비용 포함해서 4600만원에 받았습니다. 그 빌라는 시세가 6000만원 정도였으니까, 1400만원 가량 싸게 산 셈이죠. 예상은 적중했습니다. 건설사가 그 빌라를 수용하는 과정에서, 그 집을 1억1000만원을 받고 팔았습니다. 실제 투자금은 200만원 정도 든 셈이죠. 200만원으로 1억원 가량 투자차익을 얻은 겁니다.”
오은석 대표는 “경매시장에 뛰어든 후 317채를 사고 팔았다”면서 “이중 대부분이 경매로 낙찰받은 물건”이라고 했다.
“20년동안 부동산 317채를 사고 팔았습니다. 현재 보유하고 있는 물건은 20채 정도 됩니다. 지방에 1채 있고 나머진 서울과 수도권에 있죠. 소형아파트와 상가, 소형빌딩 등 다양한 포트폴리오를 관리하고 있습니다. 아파트는 투자목적이 아니라 회원들에게 강의할 목적으로 1채만 낙찰 받아서 관리하고 있습니다. 처음엔 수십채씩 낙찰받아서 관리했는데, 오랫동안 하다보니 결국 ‘양’에서 ‘질’로 바뀌게 되더라구요. 투자자에겐 ‘시간’이 가장 중요하다고 생각하는데, 시간을 물건 관리하는데 너무 많이 뺏기면 안된다고 봅니다.”
2017년엔 구나 동 단위로 쪼개서 분석해라
20년간 부동산을 지켜본 오 대표는 2017년을 어떻게 전망할까. 그는 “구나 동 단위로 세세하게 들여다봐야 할 것”이라고 말했다.
“2008년부터 2013년까지는 ‘지방 부동산’ 전성시대였다고 볼 수 있습니다. 그리고 2013년부터 2016년까지는 서울과 수도권을 중심으로 부동산 시장이 활황세였죠. 2017년 올해부터 3~4년 간은 특정 지역보다 ‘케이스 바이 케이스’로 접근해야 할 것 같습니다. 특정 지역에 공급이 부족하다면, 그곳 경매물건을 미리 확보해 놔야 하거든요. 지금부터 준비해서 올해 하반기~내년 초에 경매 물건을 낙찰받는다고 생각하면 됩니다. 수천만원도 필요없어요. 단돈 500만원을 투자해도 매달 10~20만원씩이라도 월세 받으며 살 수 있습니다. 그렇게 되기 까지는 수많은 패찰을 경험하고 시간을 들여 공부해야 합니다.”
그는 “장밋빛 전망만 가지고 경매시장에 섣불리 접근하지 말라”고 당부했다. “원룸 보증금이나 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 지부터 먼저 공부하라”고 그는 얘기한다.
“돈을 투자하지 말고 시간을 투자해야 경매로 성공할 수 있다고 봅니다. 언론이나 주변에서 떠드는 ‘갭투자’나 ‘부동산 경매로 수천만원 벌었는 얘기에 혹해서 투자하지 않았으면 좋겠습니다. 그런 사람만 노리는 컨설팅 업자들이 호시탐탐 있거든요. 모두가 내 집을 갖고 있으면 좋겠지만, 그건 ‘유토피아’에서나 가능하다고 봅니다. 자본주의 체제에서 부동산 가격은 등락을 거듭할 수 밖에 없고, 누군가는 이걸로 돈을 벌 수 밖에 없습니다. 경매의 시작은 이겁니다. 부동산 시장에 어떤 조짐이 나타나면, 사야 하느냐 팔아야 하느냐를 공부하는것이죠. 경매 관련 책을 보더라도 성공사례보다 실패사례를 유심히 보면서 공부하면 더 도움이 될 거라 믿습니다.”
팩트올은 기자들이 만든 첫 비영리언론으로, 상업광고를 받지 않습니다. 정직한 기자들의 ‘전국 네트워크’를 추진하고 있습니다.
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= 22/08/18 류효상의 신문을 통해 알게 된 이야기들 = 1. 윤석열 대통령 취임 100일 맞이 기자회견 시간은 총 54분이었습니다. 예정한 40분보다 14분 더 이어졌지만, 모두 발언이 3분의 1 이상을 차지하면서 주요 현안에 대한 윤 대통령의 생각을 듣기에는 시간이 부족했다는 평가입니다. 질문한 기자들 면면이나 질문도 왠지 짜고 치는 고스톱 분위기라고나 할까… 2. 국민의힘은 윤석열 대통령 취임 100일 기자회견과 관련해 “지난 정부와 결별한 정책 기조의 전환을 잘 보여주었다”며 긍정 평가했습니다. 친윤계 박수영 의원은 “A4만 보고 읽던 어떤 대통령과는 차원이 다르다”고 주장했습니다. 뜻도 모르고 뭔 내용인지도 모르고 그냥 외워서 9수만에 합격한 얘기니? 3. 민주당은 ‘윤석열 대통령 집무실-관저 관련 의혹 및 사적 채용 진상규명을 위한 국정조사 요구서'를 제출했습니다. 이번 국정조사 요구서에는 민주당 의원 뿐 아니라 용혜인 기본소득당 의원 등 175명의 야당 의원들이 동참했습니다. 대통령 취임 100일만에 국정조사라… 진짜 어디까지 갈지 흥미진진하다~ 4. 민주당 비대위는 ‘부정부패 혐의에 연루된 자가 기소될 경우 당직을 정지` 한다는 당헌 80조를 개정하지 않기로 했습니다. 단, 정치탄압 등 부당한 이유가 있다고 인정되는 경우, 당무위원회에서 결과를 달리 정할 수 있도록 했습니다. ‘이재명 방탄’이라는 생각을 지우지 않으면 뭘해도 반발이 나오지 않겠어? 5. 윤석열 대통령은 “일방적이고 이념에 기반한 탈원전 정책을 폐기함으로써 세계 최고 수준인 우리의 원전산업을 다시 살려냈다”고 자평했습니다. 하지만 고준위 방사성폐기물 등에 대한 처리·저장 방안은 제시하지 않았다는 지적입니다. 최고 수준의 안전하고 쾌적한 원전은 서울 강남 한강변에 세우는 걸로~ 6. 유승민 전 의원이 윤석열 대통령의 취임 100일 기자회견에 대해 쓴소리를 했습니다. 유 전 의원은 “이 정권에 대한 국민 지지가 낮은 가장 큰 이유는 대통령 본인에게 있다”며 “대통령 본인이 바뀌지 않으면 백약이 무효”라고 했습니다. 벌써 100일이 지났으니 이제 고작 1725일 남았는데 뭐… 하아~~~ 7. 정부는 이달 말 내년도 본예산 제출을 앞두고 역대 최고 수준의 지출 구조조정을 진행 중입니다. 그 타깃 중 하나가 '공무원 인건비'이지만, 공직 사회 반발을 우려해 장·차관급 고위 공무원의 보수만 10%를 반납하기로 밝힌 상태입니다. 일을 못하는 건지 안 하는 건지 모르겠으나 그마저도 10% 더 놀지 않을까? 8. 기획재정부가 매각을 추진 중인 강남 소재 상업용·임대주택용 국유재산 모두 매각 제한 대상인 것으로 드러났습니다. 매각 대상 일부는 인근에 지하철역이 들어설 것으로 파악돼 매입자가 큰 시세차익을 거둘 수 있다는 관측도 나옵니다. 석유공사 사옥도 기재부 출신 모피아들이 해먹었더만, 아직도 배고프니? 9. 통장 잔고증명서 위조 혐의로 윤석열 대통령의 장모와 함께 유죄를 선고받은 김 씨가 대통령 취임식에 초청된 것으로 드러났습니다. 주가조작 의혹의 도이치모터스 권오수 전 회장의 부인과 부사장도초청된 사실이 추가 확인됐습니다. 기왕이면 박근혜도 그렇고 검사 시절 감옥 보낸 놈들까지 다 부르지 그랬냐~ 10. 한국기자협회는 199개 언론사 기자 1000명을 대상으로 실시한 여론조사 결과, 윤 대통령에 대한 긍정 평가 비율이 10.7%에 그치는 것으로 나타났다고 밝혔습니다. 반면에 부정 평가는 85.4%를 기록했다고 전했습니다. 긍정 평가 10%는 ‘대통령님 파이팅’ 외쳤던 기자를 포함한 조중동 아닐까? 11. 2017년 결성된 ‘충남대 소녀상 건립추진위’가 지난 5년 동안 학교 측과 이견을 보인 가운데 지난 광복절에 국립대 최초로 충남대에 소녀상을 설치했습니다. 학교 측은 “국유지에 승인없이 설치한 것은 문제가 있다”는 입장입니다. 사립대도 아니고 국립대면 솔선해서 소녀상을 세울 생각을 했어야지… 안 그래? 12. 박정희 정권이 한일 협정을 맺을 당시 우리 정부가 일본의 극우 세력과 뒷거래를 했단 주장의 실체가 확인됐습니다. 1965년 한일협정 다음해 일본 우익 인사와 대한민국 실세들이 대한민국 요정에서 술잔을 나누는 사진이 나왔습니다. 일본 군가 부르며 여자끼고 술마시던 박정희, 김종필의 후예가 누구더라? 13. 정용진 신세계그룹 부회장이 자신의 인스타그램에 코로나19 음성 반응 진단키트 사진과 ‘끝까지 살아남을 것이다 ㅁ ㅕ ㄹ.........사봉공’이라는 글을 올렸습니다. ‘멸공’이라는 직접적인 단어는 없었지만, ‘멸공’ 댓글이 쏟아졌습니다. 다시는 멸공 안 한다고 하더니… ‘개가 똥을 끊는 다’는 말을 믿고 말지~ 윤 대통령, 취임 100일 가장 많이 언급한 단어는 '국민'. 반성 없는 자화자찬, 불리하면 모르쇠 공허했던 54분. "정부가 집값·전셋값 안정" 윤 대통령 자평에 "황당". 이준석 “불경하게도 윤 대통령 기자회견 못 챙겨 봤다”. 고민정 "이준석, 참 지양해야할 정치인의 모습 보여". 윤 대통령 100일 기자회견 질문 기자 선정 편향성 논란. 윤, 이준석 저격에 “민생 매진하느라 정치인 발언 못챙겨”. 이상돈 "윤석열 정권, 끌고만 가도 대단한 성공”. 이재명, '기소시 직무 정지' 당헌 유지 "지도부 결정 존중". 경제적 빈곤은 문제가 아니다. 생각의 빈곤이 문제다. - 켄 하쿠다 - 대통령 취임 100일 취임사에서 사라진 단어가 있습니다. 바로 ‘공정’과 ‘상식’입니다. 그토록 목청껏 소리 내었던 공정과 상식은 그의 입에서 사라졌습니다. 용산 대통령실 이전과 대통령실 인사 문제에서 들어난 숱한 공정과 상식을 벗어난 일들이 스스로도 입밖에 꺼내기 부끄러운 단어가 되버린 것입니다. 아직 남은 1725일이 더욱 빈곤해 보이는 이유입니다. 100일이 100년 같으니 끔찍한 건 저뿐인가요? 류효상 올림.
강릉이 지도에서 사라질뻔한거 앎?
때는 바야흐로 월드컵으로 뜨거웟던 2002년. 그 해 여름 8월 31일에 일어난 일이야 태풍 루사로 인해 새벽 3시쯤 시작된 비가 밤 12시까지 앞이 보이지않을 정도로 비가왔음. 870.5mm나 미친듯이 쏟아져 우리나라 국지적 호우의 최대값에 관한 역사가 새로 쓰여짐. 그동안 한반도를 강타한 태풍 가운데 강수량으로는 최고치를 기록!! 심지어 바람의 세기로는 사상 두 번째를 차지했는데 초속 50미터가 넘음 초속50미터가 글로는 체감이 잘 안되는데 초속 12m만 돼도 우산이 완전히 망가지고 지붕 위 기와가 벗겨지기 시작한다는 초속 20m에선 사람이 중심잡기도 어려움 간판이고 뭐고 날라가버림 초속 30m는 목조 가옥이 무너질 정도의 세기인데 초속 50m는???? ㅎ... 근데 바람과 둘째치고 강수량이 역대급이었던지라 강릉 상류에 위치한 오봉댐이 모든 수문을 열고도 만수위를 넘어서기 시작하면서 무너지기 일보직전이 됨 ㄷㄷㄷ 오후 10시30분, 만수위 118.5m를 넘어선 119.6m로 수위가 계속 상승하며 일촉즉발의 상황이 되어버림 당시 강릉 오봉댐 무너진다고 전부 높은 곳으로 대피하라는 방송 나왔었고... 그러나 시내 대부분 지역에 전기가 나가고 유선전화도, 휴대폰도 모두 불통이었음. 안전지대로의 긴급 대피령이 내려진 터라 시민들은 불도 없는 집에서 어둠에서 떨거나 급한 옷가지만 챙긴 채 노부모를 부축하고, 아이를 업는 피난행렬이 이어짐 그런데 문제는 이런 상황이 루사의 위험이 그 다음날 아침까지도 강릉시민 모두에게 전달이 된건 아니었음......... 사람들이 이 태풍이 어느정도인지 잘 모르니까 비가 많이 오는거로만 생각하고 평소처럼 사람들이 출근길 나서고 학생은 등교를 함..... (원덬도 학교갔다 ㅠㅠㅠ) 학교에선 등교한 아이들을 급히 집으로 돌려보내기 시작하는데... 이미 물은 불을대로 불어서 물을 헤치고 집에 가야하는 상황이 되어버림 (사진을 보면 교복입은 학생들임...;;;) 휴교가 빨리 내려졌어야하는데 오전 10시 11시에 학생들 을 집으로 돌려보냄. 그와중에 꿋꿋이 수업을 하고 12시 넘어서 보낸 학교도 있었음;;;;;; 학생들을 그 시각에 집으로 무작정 돌려보낸것도 정말 너무 위험한 선택이었기에 물을 헤치고 돌아온 아이들을 보며 학부모들은 놀란가슴을 쓸어내려야했음. 당시 강릉의 사진들. 전기도 끊기고 물도 안나오고. 전쟁이 지나간 자리를 방불케함. 다행히도! 오봉댐이 무너지기 일보직전의 상황에서 비가 기적적으로 멈춤. 오봉댐 붕괴되었다면 강릉이 지도상 사라졌을거란 말이 있을 정도로 진짜 천운이었음. 천운이란 말이 무색하게도 루사는 245명의 사망과 실종자가 생겼고 이재민은 6만명을 넘기고 재산피해도 5조가 넘었음 많은 사람이 루사의 위험을 미리 알았더라면 인명피해라도 그나마 줄였을텐데 살 수 있었는데도 안타깝게 운명을 달리한 사람들 얘기로 넘쳐난걸 보면 그러지못했음... 루사가 할퀴고 간 후 강릉은 한동안 분위기가 말이아니었음 한집건너 누구가 죽었다, 누구네 아버지가 죽었다 이런 얘기로 가득했는데 지금 다시 떠올려도 우울함.. 순식간에 불어난 물때문에 미처 피할 틈 없이 휩쓸려간 사람, 깜깜한 밤 주택 지붕위에서 구조를 기다리며 벌벌 떨었다는 사람, 학교가 휴교했다는데 아이가 집에 돌아오지않는다는 사람, 부모님이 물이 차오른다는 전화 후로 연락이 안된다는 구조요청, 평소처럼 출근길 나서다 불어난 강물에 휩쓸려버린 사람 등등 강릉에는 안타깝게 죽음을 만나거나 가까스로 피한 사람들 얘기로 넘쳐났음. 이 글을 쓰게된 이유가 그런 루사도 겨우 잊혀지나했는데 이번 미탁은 강릉에게 루사의 악몽을 다시금 떠올리게했음 그리고 이번 태풍으로 더 큰 피해입은 다른 지역들의 사진임 태풍 미탁은 현재까지 12명 사망·3명 실종·11명 부상을 냈고 주택 2561채 침수·이재민 1204명을 만듦. 미탁이 링링만큼 보도가 대대적으로 이뤄졌다면 한명이라도 더 살 수 있었을지도 모른다고 생각이 드는건 어쩔수없음.... 출처 : 더쿠 (2019년도 글)