부동산 임대사업을 하는 이유는 단지 월세를 꼬박꼬박받기 위해서도 이지만 각종 세제혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
각각의 세금별로 얼마만큼의 혜택을 보는지, 혜택을 보기 위해서는 어떤 주택을 몇 년간 임대해야 하는지, 또한 임대 사업을 하려면 세금관련 어떤법을 알아야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 세금관련으로 크게 국세와 지방세로 나뉘는데여 임대사업관련세금을 기본적으로 취득세 ,재산세, 종합부동산세, 양도소득세를 알아두면 좋겠습니다.
1. 취득세
부동산구입시 발생하는 세금으로 취득후 60일이내 꼭 내야합니다. 별도 가산세 내지 않도록 주의해야 겠져? 보통 실무에서는 등기시 취득세를 납부합니다. (등기신청시 취득세납부 영수증을 제출해야만 하니까여)
취득세관련 세율은 주택금액과 면적, 토지, 신규취득에따라 취득세율이 조금씩 다르니 다음 세율표를 참고하시기 바랍니다.
그럼 취득세 관련으로 세금혜택은 어떤것이 있는지 한번 알아보겠습니다.
전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(오피스텔 포함)을 최초로 분양 받아 4년간 임대한 경우 취득세를 100% 감면 받고, 전용면적 60㎡~85㎡ 이하는 50%를 감면 받을 수 있습니다.
이러한 감면 조건은 2018년 12월 31일까지 한시적으로 적용이 되고, 200만원 한도로 최소납부세액 제도가 적용되어 200만원을 초과할 경우 원래 납부해야 할 세금액의 15%를 납부하게 됩니다
2. 재산세
먼저 재산세율 표를 보시고 혜택이 어떤게 있는지 알아보겠습니다.
참고로 매입임대든 건설임대든 재산세 감면 혜택을 받기 위해서는 임대주택이 2채 이상이어야 합니다. 일반적으로 전용면적 60㎡ 이하인 집은 50%를, 전용면적 60㎡~85㎡ 이하인 집은 25%를 감면 받을 수 있습니다.
영구임대주택인 경우에는 전용면적 40㎡ 이하인 집은 재산세를 면제 해 주며 전용면적 40㎡~60㎡ 이하는 75%를, 60㎡~85㎡ 이하는 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 재산세도 취득세처럼 50만원 한도로 최소납부세액 제도가 적용됩니다. 50만원 초과시 15%를 납부 하게 됩니다.
3. 종합부동산세
임대주택의 경우에는 종합부동산세가 합센대상에서 제외됩니다.
4. 양도소득세
수도권의 경우 공시지가 6억 원 이하, 지방의 경우 공시지가 3억 원 이하인 집을 1채 이상 5년간 임대하면 양도소득세 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제(최대 40%까지) 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 임대 사업자 자신이 살고 있는 9억 원 이하의 주택도 2년 이상 보유하면 해당 주택에 대한 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.
5. 소득세
전용면적 85㎡ 이하로 공시가격이 3억원 이하인 소형 임대주택 1채의 전세보증금은 소득세과세 대상에서 제외됩니다.(단, 2016년 12월 31일까지 한시적으로 적용됨) 또한 수입금액이 2,000만원 이하의 소규모 주택임대소득자의 경우 2016년까지는 종합소득세세가 과세대상에서 제외되지만 2018년부터는 신고해야하여 분리과세(15.4%)대상임을 기억해두시기 바랍니다.
참고로 임대주택구입후 30일이내에 주택임대사업자 등록을 하고 지방세감면 신청을 해야합니다. 주택임대사업자는 거주하는 관할 시군구청의 주택과에 임대주택사업자등록 해야하는것이 잊지마시구여 ^^
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