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[메트로] 대출규제에 세금폭탄… 부동산 당분간 '쉬는 것도'투자


▲ 정부의 잇따른 부동산 안정대책에도 서울 강남일대 아파트 등 집값이 들썩이고 있어 향후 부동산시장에 관심이 집중되고 있다. /연합뉴스
올해 부동산시장은 '대출규제 강화' '금리 인상' 등의 영향이 본격 반영될 전망이다. 문재인 정부 출범과 함께 집값 안정대책은 물론 가계부채 종합대책 등으로 올해 부동산 수요 위축과 거래 감소가 예상된다.

게다가 미국발 금리 인상과 올 1월부터 총부채상환비율(DTI)제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 여기에 4월 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되고 작년 예고한 규제가 대부분 시행된다.

주택의 경우 입주량 증가와 다주택자 보유세 강화 등으로 전반적인 위축 속 국지적인 양극화, 상가·오피스텔 등 수익형 부동산 상품 역시 규제와 금리 인상의 영향권을 벗어나기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 시각이다.


◆ 아파트 청약시장 차별화 예상


주택 수요자들은 선별적 투자가 필요하다. 작년에 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화될 전망이다. 신규아파트 공급이 많은 지역은 가격 약세가 예상된다. 전세시장은 전체적으로 안정세, 서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 예상된다.

하지만 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮다. 게다가 입주물량이 많아 안정세를 유지할 전망이다. 경기·인천의 일부지역은공급물량 증가가 이어져 국지적인 가격조정, 지방·광역시 역시 대규모 신규 아파트 공급이 계속돼 전셋값 약세가 전망된다. 더욱이 세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물리며 역전세의 가능성도 존재한다.

작년 서울 등 수도권 아파트 시장은 가격이 크게 뛰었다. 작년 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하려는 서울 재건축 아파트들이 상승세를 이끌었다. 새정부 출범 초기부터 부동산 과열을 진정시키고자 했던 문재인 정부는 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6·2 대책을 내놓았다.

그러나 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다. 이후 서울, 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화, 주택담보대출비율(LTV), DTI 강화 등을 담은 8·2 대책 발표 이후 가파른 상승세가 멈췄다.

올해 아파트 시장은 수요억제책들이 본격 시행된다. 이에 따른 영향으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래절벽 현상이 나타날 것으로 예상된다. 다만 그 충격은 지역별로 다를 수 있다. 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합세를 보일 것으로 전망된다.

정부가 보유세 인상 시그널을 내보이며 다주택자를 전방위적인 압박을 가하고 있지만 다주택자들은 보유를 선택할 가능성이 높다. 반면 지방광역시는 규제 및 공급과잉이 맞물려 하락 안정세가 전망된다.

◆ 올 입주아파트 44만가구


올해 전국 아파트 입주물량은 44만여 가구로 입주물량이 집계된 이래 최대 규모다. 특히 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4000여가구, 충북은 기존 아파트의 7.44% 물량인 2만2488가구가 입주한다. 이어 경남 6.39%, 경기 6.22%. 강원 6.04%의 기존 아파트 대비 신규 입주 아파트 비율을 보이고 있어 공급과잉에 대한 우려가 커진 상태다.

특히 전세의 경우 경기도 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 약세가 예상된다. 반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전셋값이 하락하고 세종, 충청, 경상은 입주물량이 많아 역전세난이 발생할 우려가 있다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "내년에는 전반적으로 보합 속 서울은 강보합, 경기 등 수도권은 보합, 지방은 약보합세를 보일 것"이라며 "입주물량 부담에 따른 지역별 편차가 나타날 것"이라고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나, 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 것"이라며 "예비 청약자는 무주택 여부, 대출 가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중히 접근해야 한다"고 말했다



◆ 상가·오피스텔 수익형 부동산도 '글쎄'


올해 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 전망이 밝지 않다는 관측이 대체적이다. 오피스텔 시장은 정부의 규제와 금리 인상 예고, 입주물량 급증 등 '트리플 악재'가 예정돼 있다. 특히 오피스텔 입주물량이 급증해 일부 지역은 '입주 쇼크'가 올 수 있는 만큼 투자 시 선별적인 접근이 필요하다.

함영진 센터장은 "오피스텔의 경우 일부 지역에 입주 쇼크가 올 수 있어 선별적 투자가 요구된다"고 말했다.

상가 분양시장도 내년에 부동산 임대업자 여신심사 가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작된다.

전문가들은 "금리 인상 등 투자 리스크를 고려해 최대한 보수적인 접근을 할 필요가 있다"고 조언한다.

국토교통부 통계자료를 살펴보면 작년 10월까지 전국에서 거래된 상업업무용 부동산은 31만17건으로 역대 최대치다. 이는 전년 25만7877건 대비 26% 증가된 수치다. 상가 투자의 경우 단지 내 상가의 인기가 높았다.

문제는 오피스텔의 임대수익률 추이다. 오피스텔은 이미 공급과잉을 견디지 못하고 임대수익률 하락이 지속적으로 이뤄지고 있다. KB부동산 통계에 따르면 지난 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%에 비해 낮아졌다.

최근 오피스텔 인기가 높아지면서 매매가격이 오르고(올 상반기 0.56% 상승, 부동산114 자료) 오피스텔의 입주물량도 늘었다. 다만 임대료가 매매가격을 따라가지 못하면서 수익률 하락의 원인이 됐다. 더군다나 2011년 6월 이후 요지부동이던 기준금리가 1.50%로 상승(0.25%↑)했다. 그동안 역대 최저수준의 금리 덕을 봤던 수익형부동산 시장에 빨간불이 켜진 셈이다.

올해는 수익형부동산 규제책이 본격 시행된다. 당장 1월부터 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역의 오피스텔은 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 하고 신규 오피스텔 분양권은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 금지된다. 사실상 분양권 전매가 금지되는 셈이다.

오피스텔 규제지역으로는 서울 25개구 전지역과 경기도, 세종시, 과천, 부산 등 대부분의 핵심 지역들이 지정됐으며 정부의 후속조치도 즉각적으로 이뤄지고 있어 규제지역은 더욱 확대될 것으로 보인다.

또 현재는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었으나 1월부터 300실 이상의 오피스텔은 분양 시 인터넷 청약이 의무화된다. 기존 오피스텔 시장에 만연화된 깜깜이 분양(정식 분양절차를 밟지 않고 원하는 동호수를 선점해서 계약하는 방식)을 차단한 만큼 투기를 꺾으려는 정부의 의지가 담겨 있다.



◆ 임대업자 대출문턱도 높아져


부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 정부는 오는 3월부터 임대수익이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)을 높인다. RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표로, RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다.

더불어 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안이 입법예고됨에 따라 1월 중 상가 임대료 인상률 상한이 연 9%에서 5%로 낮아진다. 환산보증금(보증금+(월세×100)) 기준액도 상향 조정해 서울의 경우 기존 환산보증금 4억원에서 6억1000만원까지 보호받을 수 있게 된다. 법 개정으로 인해 임차인의 안정적인 영업여건이 보장되지만 상가 투자자 입장에서는 부담으로 다가올 수밖에 없는 부분이다. 따라서 상가 투자시장의 과열현상은 나타나지 않을 것으로 보인다.

국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다. 아직까지 금리 인상으로 인한 여파는 적다. 그러나 미국 기준금리 인상이 단발성이 아닌 것이 시사된 만큼 기존의 저금리 기간 동안 금리 리스크에 둔감해진 투자자들에게 수익형부동산의 매력은 반감될 수밖에 없다. 추가 금리인상은 상가 투자시장에서 더욱 민감하게 작용한다. 투자금이 타 수익형부동산보다 높고 대출을 활용한 투자가 보편화 돼 있는 상가는 금리인상에 따라 이자 부담이 커질 수 있다.

올해 수익형부동산 시장은 2017년보다 이슈가 더 많아 보인다. 올 수익형부동산의 핵심 키워드는 ▲분양권 전매금지 ▲인터넷 청약의무화 ▲RTI 1.5배 적용 ▲상가임대차보호법 개정안 추진 ▲추가 금리인상 가능성 등이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것"이라며 "더불어 투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했다.


기사출처= http://bit.ly/2qGy5vN
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쉬는것도 투자라는 말은 정말 부동산을 투기의 수단으로 생각하는 기사이군요.
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오늘은 장기 단기 금리에 대해서 풀어보겠습니다! 보통 경제나 회계분야에서 장기와 단기는 만기가 1년을 기준으로 장기와 단기를 나눕니다. 먼저 단기금리는 만기가 1년 미만인 금융상품의 금리인데, 뉴스에 자주 나오는 3가지 단기금리를 용어정리 해보겠습니다! 콜금리와 CD금리와 CP금리가 있습니다. 콜금리는 금융기관끼리 하루이틀 초단기로 급전을 쓸 때 적용되는 금리입니다. 콜금리는 은행등 금융기관이 하루이틀 급전이 필요해서 급하게 다른 은행에서 돈을 빌릴 때의 금리입니다. CD금리는 양도성예금증서라고 하는데, 남에게 양도할 수 있는 예금증서입니다. 은행이 단기자금이 필요해서 융통을 하는 증서인데, 처음에 사고 만기에 돈을 찾은 사람만 확인합니다. CD는 중도해지가 없기 때문에 보통 은행예금보다 이율이 높고, 보통 91일이 만기인 상품이 많습니다. 마지막으로 CP는 기업어음인데, 기업이 1년 이내의 단기자금을 조달할 때 쓰는 단기어음입니다. 어음에는 진성어음과 융통어음이 있는데, 진성어음은 물건이나 서비스를 받고 그 대가로 주는 어음입니다. 융통어음은 그냥 돈을 조달하기 위해 발행하는 기업어음인데, CP도 보통 1년 미만, 91일 만기가 많고, 기업들이 투자를 위해 돈을 융통하는 금리이기 때문에 금리를 보고, 기업의 자금을 파악하는데 도움이 됩니다. 장기금리는 만기가 1년 이상인 정기예금이나 대출, 기업에 장기투자하는 채권, 국채 등이 있는데 오늘 약간 회계에 대한 내용이 많고, 용어가 어려워서 여기까지 쓰고 다음번에 금리들의 이름을 설명하면서 좀더 다루어 보겠습니다 ㅜㅜ 제가 능력이 부족하고 하고싶은 말도 많아서 계속 어렵고 길어지는데, 금리 부분만 지나면, 좀 더 쉽게 풀 수 있는 내용을 가져와 보겠습니다! 오늘도 읽어주신 모든분들!! 존경합니다! 날씨가 따듯해지는 것만큼 얼어있는 시장도 풀리고, 빨리 COVID19가 사라졌으면 합니다! 감사합니다!
은행에 돈을 갚을때, '원리금 균등상환'과 '원금 균등상환' 무엇이 좋을까?
일반적으로 자동차 할부금융을 이용하면 이자만 내지 않고 이자와 원금을 함께 갚아 나간다.   원리금 균등상환은 원금과 이자를 함께 갚아 나간다는 의미다.  이자만 내지 않고 원금을 함께 상환하는 건 좋은데, 이게 과연 나에게 유리한 방식인지 판단하기가 쉽지 않다.  이를 제대로 판단하려면 ‘원리금 균등상환’과 ‘원금 균등상환’의 차이를 이해해야 한다.  대부분의 자동차 할부금 혹은 다른 물건의 할부금 대출 조건이 대부분 ‘원리금 균등상환’이라는 것을 알 수 있다. 그리고 할부금융회사나 은행들은 이 방식을 좋아한다.  보통 할부금융회사나 은행들이 좋아하는 방식은 소비자들에게 불리할 때가 많다.  · 비슷하지만 다른, 이자 상환 방식 원금과 이자를 함께 상환하는 방식에는 ‘원리금 균등분할상환’ 방식과 ‘원금 균등분할상환’ 방식이 있다. (이하 원리금 균등상환과 원금 균등상환이라 칭한다.)  ‘원리금 균등상환’은 말 그대로 원금과 이자를 합해서 매월 동일한 금액을 갚는 방식이다.  만약 10년을 상환기간으로 본다면 금리가 일정하다고 가정하고 120개월 동안 은행에 내는 금액이 매월 같다.  예를 들어 1억 원을 연 3% 금리로 대출받을 때 금리가 변동하지 않는다면, 이자와 원금을 합해 매월 96.5만 원씩 동일한 금액을 낸다. 이에 반해 ‘원금 균등상환’ 방식은, 원금 상환 방식은 대출기간 내내 균등하지만 이자는 매월 상환된 원금을 제외하고 산정하게 된다.  따라서 초기에 내는 부담은 더 크지만, 시간이 지날수록 매월 납입하는 금액이 줄어들게 된다.  예를 들어 1억 원을 연 3%의 금리로 대출받는다면, 첫 달은 108만 3,000원을 내지만 둘째 달은 108만 1,000원, 셋째 달은 107만 9,000원 … 이런 식으로 내는 돈이 조금씩 줄어든다.  매월 원금이 줄어들면서 부담하는 이자금액이 줄기 때문이다. 그렇다면 은행이나 할부금융회사 입장에서는 어떤 방식을 더 좋아할까?  답은 원리금 균등상환 방식이다.  2가지 이유 때문인데, 첫째는 장기간 내는 이자금액이 더 많아 이자 수입이 더 많이 발생하기 때문이고, 둘째는 원리금 균등상환 방식의 경우 매월 동일한 금액을 상환하더라도 초기에는 원금 비중이 적고 이자 비중이 크기 때문이다. 따라서 대출받은 사람이 중간에 여유자금이 생겨 대출을 만기 전에 상환해버리면 이자만 열심히 내고 원금은 별로 갚지 못한 꼴이 돼버린다. 그림에서 볼 수 있듯이 원리금 균등상환 방식은, 초기에는 이자 비중이 크고 중간 이후부터 원금 비중이 커지는 구조다.  따라서 만기를 절반 이상 남기고 여유자금이 생겨서 원금을 상환하려고 보면 원금 상환금액은 적고 열심히 이자만 낸 꼴이 된다.  반면 원금 균등상환 방식은 원금 상환은 매월 균등하게 되고, 시간이 흐를수록 원금이 줄기 때문에 이자가 줄어드는 구조다.  만약 중간에 대출금을 상환할 가능성이 크다면 원금 균등상환 방식을 선택해야 한다. 중도상환 없이 만기 때까지 원리금을 상환한다고 해도 총 이자금액을 따져보면, 원금 균등상환 방식이 유리하다. 원금 균등상환 방식과 원리금 균등상환 방식의 이자 차이는 금리가 높을수록, 그리고 상환기간이 길어질수록 더욱 벌어진다.  예를들어 자동차 할부금리가 8% 혹은 그 이상이라면, 이자 차이는 훨씬 더 커진다는 의미다.  이렇게 보면 원금 균등상환 방식이 훨씬 좋아 보이지만, 처음에 내는 돈이 조금 더 많기 때문에 초반에 부담이 클 수 있다.  따라서 본인 소득과 상환 능력을 고려해서 선택하는 게 바람직하다.  하지만 여력이 된다면 원금 균등상환이 원리금 균등상환 방식보다 이자 부담 면에서나 조기상환 시 원금 상환금액이 더 많기 때문에 유리한 게 사실이다. 안타깝게도 자동차 할부금융의 경우 원금 균등상환 방식은 거의 없고 원리금 균등상환 방식이 주를 이루고 있다.  아예 선택의 기회조차 주지 않는 셈이다.  이런 이유로 자동차를 할부로 사는 것은 신중하게 판단해야 한다.  차는 사자마자 중고가 되는데다 이자 부담도 적지 않기 때문에, 자동차를 할부로 사게 되면 금융회사만 돈을 벌게 된다는 걸 쉽게 이해하리라 믿는다.
예금과 적금, 무엇이 더 나을까?
※ 이자가 많은 예금 vs. 이자가 적은 적금 | 예금과 적금 | 예금은 목돈을 일정 기간 넣어두고 이자를 받는 상품을 말한다.  가령 1,000만 원을 한꺼번 에 넣어두고 1년 후에 찾으면 예금이다.  적금은 매월 일정한 금액을 저금해서 일정한 기간이 흐른 후에 목돈으로 찾는 상품을 말한다.  가령 매월 10만 원씩 저금한 후, 1년 뒤에 원금 120만 원과 이자를 받는 상품이 있다면 적금이다. 우리는 예금이나 적금을 이용할 때 ‘~%의 이자를 준다’는 말을 자주 듣는다.  여기서 ‘~%의 이자’는 정확히는 ‘연 ~%’의 의미다.  예를 들어 1,000만 원을 연 2%의 이자를 주는 예금에 가입했다면 1년 동안 1,000만 원을 넣어 둔 대가로 은행에서원금 1,000만 원의 2%에 해당하는 20만 원의 이자를 지급한다.  그렇다면 1년이 아닌 6개월만 넣어두면 이자는 어떻게 될까?  1년간 넣어뒀을 때의 절반인 10만 원의 이자를 받는다.  같은 조건으로 1개월만 맡기면 이자는 1년간 받는 이자 20만 원의 1/12인 16,666원을 받게 된다. 은행뿐 아니라 증권사나 보험사 등 금융회사들은 돈을 맡기면 1년을 맡기는 것을 기준으로 해서 이자율을 표시하되, 1년 이하일 경우에는 돈을 넣어둔 기간을 계산해서 그 기간 동안에 발생하는 이자만을 지급한다. 이런 원리를 이해했다면 예금과 적금의 이자율 차이도 쉽게 이해할 수 있다.  연 2%의 이자를 주는 적금에 매월 100만 원씩 불입한다면, 원금은 1년간 1,200만 원이 된다.  하지만 매월 불입하는 100만 원은 통장에 넣어둔 기간에 따라 이자액이 각각 달라진다.  첫 달에 넣어둔 100만 원은 1년간 통장에 있게 되니까 연 2%에 해당하는 2만 원을 받는다.  하지만 그 다음달에 들어가는 100만 원은 1년이 아닌 11개월만 있게 되니까 1년 기준으로 1개월 동안의 이자를 빼고 준다.  즉, 100만 원에 대한 1년 이자 2만 원에서 1달 이자인 1,643원(30일 기준)을 빼고 18,357원만 이자로 받는다.  이후에 넣은 돈들도 마찬가지 방법으로 1년을 못 채운 만큼의 이자를 기간별로 빼고 받는다. 이런 식으로 1년간 적금에 불입하면 원금 1,200만 원에 대해 받는 실제 이자의 합계는 13만 원이 되고,  이는 원금 대비 1.08% 정도여서 겉으로 표시된 이자율 2%의 절반 정도에 불과하다.  따라서 적금의 이자율이 2%라고 해서 실제로 내가 받는 이자가 원금의 2%라고 생각하면 오산이다. 1년간 목돈 1,000만 원을 예금에 넣어두고 적금도 매월 100만 원씩 붓고 싶다면, 아래의 은행 중 어디가 유리할지 따져보자. (이자소득세 15.4%는 무시한다.)   1. Olive은행 : 예금금리 2%, 적금금리 3%  2. Jin은행 : 예금금리 3%, 적금금리 2% 둘 중 어느 은행을 찾아가는 게 유리할까?  정답은 Jin은행이다. 언뜻 보면 Olive은행의 적금금리가 Jin은행보다 높은 데다 적금의 경우 원금이 1,200만 원(100만 원 × 12개월)이고, 예금은 1,000만 원이기 때문에 Olive은행이 조금 더 유리해 보인다.  하지만 앞서 설명한 대로 실제 받는 이자금액은 이자율이 같을 경우, 적금이 예금이 비해 절반 정도에 불과하기 때문에 예금금리를 더 주는 Jin은행이 돈을 불리는 데 더 큰 도움이 된다. A) Olive은행에 맡겼을 경우 이자 총액 : 39만 5,000원       예금이자 200,000원 + 적금이자 195,000원 = 395,000원 B) Jin은행에 맡겼을 경우 이자 총액 : 43만 원      예금이자 300,000원 + 적금이자 130,000원 = 430,000원