insightnews
5 years ago5,000+ Views
부동산 투자가 안전하다고 생각하는 사람들이 많지만 사실 부동산 투자만큼 위험한 시장도 없습니다. 실제로도 부동산 시장서의 장기 투자수익률(10년 이상)은 일부 지역을 제외하고는 예금 금리 보다 낮은 수준이죠. 위험한 투자, 부동산 투자 그리고 부동산 시장참여자들은 대개 부동산 시장과 환율은 거의 상관이 없다고 말합니다. 과연 그럴까요? 하지만 현실은 다르죠. 미국 금융위기 때와 일본의 사례를 보더라도 부동산 매매가가 20% 이상 내리면서 달러, 엔화 가치도 하락했죠. 그런데 달러는 기축통화고 엔화는 외환시장서 주요 결제통화입니다. 그럼에도 그렇게 하락했는데 우리 원화는 달러나 엔화보다 더 큰 하락을 보일 것으로 예상하는 것은 어려운 일이 아니죠. 그렇다면 부동산 시장과 환율의 관계를 왜 높을까 정리해 봅니다. 우선 우리나라 가계에서 부동산의 자산 비중은 대략 80%이고 가장 큰 소비지출 항목이자 내 재산의 전부라고 할 수 있죠. 그리고 우리나라의 주택시장은 채권 및 주식시장보다도 더 크며 12년 말 기준 가계부채가 1000조원에 가구당 부채가 4800만원 수준이고 이중 부동산 관련 대출이 약 60%를 차지하고 있죠. 그래서 부동산 경기와 환율은 밀접한 관계를 가질 수밖에 없습니다. 부동산 경기 상승기에는 실물경제도 호황이라 원화 가치가 상승하고 환율은 하락 하죠. 그러나 부동산 경기가 불황기로 진입함 가계 소비여력이 약화되고 기업의 채산성이 떨어집니다. 이로 인해 주식은 하락하고 환율은 상승하게 되죠. 참고로 환율과 주택건설 수주액도 반대로 움직이는 경향이 있죠. 부동산 투자는 이제는 환율을 이해하지 못한다면 결코 성공하기 힘든 환경으로 변했습니다. 환율 모르면 부동산 투자 말아야 그동안의 부동산 투자는 시장 금리, 정부의 부동산 정책 방향과 국내 경제동향만잘 읽어도 성공할 수 있었습니다. 그러나 이제는 환율을 이해하지 못한다면 결코 성공하기 힘든 환경으로 변했습니다. 특히 작년 이후 부동산과 환율의 관계는 더욱 밀접하게 변했습니다. 우선 환율이 상승하면 외화예금에 대한 수요가 늘고 시중 유동성은 은행으로 흡수됩니다. 이럴 때 자금 시장금리가 상승과 자금시장 경색으로 부동산은 힘든 상황이 됩니다. 그리고 환율이 상승하면 이는 소비자 물가도 오르기 때문에 가계 실질소득이 감소하므로 이것 역시 부동산시장에는 힘든 상황이 됩니다. 이를 정리하면 환율이 급등하면 소비자물가가 상승하고 이어 가계 실질소득이 감소합니다. 이런 영향은 기업매출액 증가율을 둔화 시키고 영업실적을 악화시키죠. 결국 기업은 자금난을 겪고 시장금리가 상승합니다. 악순환이 시작돼 기업부도가 증가해 실업이 증가합니다. 여기에 그치는 것이 아닙니다. 주가지수가 하락하고 자산 가치는 감소하죠. 따라서 부동산에 대한 수요가 감소하고 경매물건이 증가하고 부동산 가치가 하락합니다. 이로서 추가적인 환율 상승을 불러옵니다. 부동산 가격은 추가로 하락하고, 부동산 시장의 거품이 붕괴 되는 일련의 과정을 거치게 됩니다.
insightnews
9 Likes
16 Shares
0 comments
Suggested
Recent
9
Comment
16