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부동산신화의 종말

부동산신화의 종말 먼저 한국의 관료와 정부, 업자들이 상당히 위헌적인 사고와 관점으로 정책을 만들고 개입한단 사실을 알아야 한다. 중앙집중식 관료체제에 익숙한 우리는 지방자치나 입법권리에 대한 의식이 취약하다. 부동산정책은 간단히 상가와 주거로 나눌 수 있다. 그러면 개인의 주택구입은 한 채면 된다. 지금도 개인의 주택을 두 채로 제한하고 그 이상은 입대사업이나 법인으로 강제하는 입법을 하면 된다. 지금껏 그렇게 하지 않는 이유는 은행과 건설업자가 부동산개발, 아파트건설을 원하기 때문이다. 물론 이는 박정희, 전두환, 노태우로 이어지는 정치비자금에서 비롯된다. 관치금융은 사실 지난 정권까지도 이어졌다. 그러니까 건설업자와 금융권, 관료가 정권과 묶이면 비생산적인 정책이 계속 유지될 수 있다. 정권의 경제부총리가 빚내서 집사라는 말을 한 순간 그 정점을 찍었다. 자, 정권이 바뀌었다. 그것도 촛불혁명이라 불릴 정도로 국민들의 불만이 쌓였다. 시간이 지나면 드러나겠지만 문재인 대통령의 부동산으로 돈 못 벌게 하겠다는 발언은 정확히 지켜질 것이다. 그것도 가장 파괴적인 방법으로. 관료가 마음대로 투기규제지역을 정했다 풀었다 핀셋규제다 아니다 이런 것이 다 위헌적 소지가 있다. 그런데 우리는 그게 재산권 침해의 소지가 있다는 걸 모른다. 규제를 하려면 입법을 해야하고 그러려면 정확하게 근거를 만들어야 한다. 개인이 주택을 투기용도로 쓰면 안 되니 두 채 이상 구매금지가 맞지, 얼마는 세금 얼마 몇 채 이상은 대출 금지같은 식의 정책은 반시장적이고 비합리적이다. 어쨌든 지금 그렇게 하고 있다. 게다가 새로운 국토부장관은 용적률 카드를 꺼내들었다. 그것이 어느 지역 어느 정도나 허용될지는 모르지만 어떤 식이든 강남신화는 끝났다. 부동산투자는 낮은 세금과 금융 대출에 기반한다. 선진국이 높은 빌딩과 상가 위주로 개발된 이유가 그것이다. 주택은 투자수익이 낮기 때문에 돈이 가지 않는다. 그런데 한국은 서울을 중심으로 아파트개발이 사업모델이 되었다. 그것도 선분양제 덕분에 빚으로 건설사업을 해서 돈을 뽑는 것이 가능해졌다. 반대로 말하면, 정경유착, 인허가, 분양제, 금융대출 어느 하나라도 막히면 불가능했을 아파트신화가 가능해진 것이다. 바로 거기에 브레이크가 걸렸다. 사실 이번 정권이 아니라도 부동산개발은 한계에 왔다. 장기간의 저성장은 유효수요를 줄인다. 가계부채의 상당부분이 전세자금대출과 주택담보대출에 묶여 있단 말은 그만큼 은행의 수익률과 안정성이 낮아진단 뜻이다. 그런데 국제회계기준을 맞춰야 한다. 그것이 맞물려서 대출규제가 시작된 것이다. 그러면 이제 가능한 부동산개발은 확실한 수익이 보장되는 사업뿐이다. 용산, 한강, 여의도, 잠실 정도를 제외하곤 사업성있는 개발지가 없다. 강남은 내려갈 일밖에 없다. 왜? 더 개발할 곳이 없으니까. 거기다 서울의 인구가 감소하기 시작했다. 이것이 다시 증가로 돌아설까? 과연 기업들이 지방으로 이전할까 안할까? 아직 논의되지 않고 있지만 지방자치와 국토균형발전의 아젠다가 설정되면 지방간의 세제혜택경쟁이 발발한다. 지금은 경기도로만 가지만 다른 지방에 인구가 이동하지말란 법이 없다. 재원과 소득은 제한적이고 금융기관은 부채를 걱정해야한다. 서울의 부동산하락은 가속화할 것이고 강남은 특히 더 빨라진다. 양도세를 대폭 낮춘다면 거래가 활발해지겠지만, 과연 양도세를 풀어줄까? 재산세와 양도세를 둘 다 올리는 초강수를 두었고 이는 다음 정권에도 지속될 가능성이 높다. 서울집값이 높다는 국민적 공감대가 형성되어있으니 다주택자들의 불만은 수용되지 않는다. 이제와서 주택을 뺏을 수 없으니 세금으로 압박하는 것이다. 사실은 입법으로 금지를 시키는게 맞다. 그 과도기로 임대사업자로의 전환을 유도했고 그들은 더 이상 갭투기나 투자수익을 기대하기 어렵다. 발상을 바꾸면 문제는 다른 관점으로 보게 된다. 주택은 살기 좋은게 목적이고 빌라가 아파트보다 꿀릴 이유가 없다. 거래되지 않는 아파트 값은 떨어지고 단독주택과 빌라가 새로운 트렌드가 될 것이다. 물론 실거주 목적의 저가주택으로. 마당도 없는 아파트는 생긴대로 콘크리트 닭장 취급을 받을 가능성이 높다. 소득은 수익률을 찾아 부동산에서 빠져나올 것이고 부동산불패신화는 오랜 과거의 일이 될 것이다. 대한 
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거품
일기 385. 거품 대출받아서 집사고 주식사고 헷지는 없다. 주식도 두세종목에 몰빵할테고 집은 한 채에 수억들이고. 120조가 신용대출인데 그게 다 주식 부동산에 들어갔으면 120조에 대한 위험분산은 되어있을까? 그보다 많은 소득이 있을까? 500~600만이 부채에 묶였는데 가격하락과 금리인상, 원금 분할상환은 감당할 수 있을까? 은행은 중금리대출도 싫다, 자영업 대출도 싫다. 손실은 가계가 수익은 금융이 가져가는 구조에서 거품이라 경고하는 전문가가 없다. 정치권, 경제계, 금융계는 지금의 거품을 즐기는 것일까? 주가하락이 시작되면 줄자살이 뻔한데? 미국, 일본의 과거 사례가 있는데? 엘리트 부패만 문제일까? 학계, 언론계는 정의로운가? 성공과 실패가 극명하게 갈린다. 경제위기에 대출은 인생의 향방을 갈라버린다. 이자가 아니라 원금을 봐야지. 금융권의 과잉대출은 분명히 문제삼아야 한다. 연소득 사오천에 대출 몇억이 감당가능한가? 전세자금대출은 필요이상이 아닌가? 영끌에 빚투는 죽으라고 부채질이 아닌가? 한국은 빠르다. 성장도 빠르고 몰락도 빠르다. 성공과 실패가 오버랩되어서 구분도 쉽지 않다. 결국 전문가만 살아남는다. 금융은 대표적인 전문분야다. 부동산 한두채, 주식 한두종목으로 쉽게 돈벌 수 있는 분야가 아니다. 최소한 수십개, 수백개는 분석해야 하는 분야다. 결국 수십만 수백만은 소수 전문가들의 사낭감일 뿐이다. 그걸 투기꾼, 개미핥기라 부르는거지. 대공황에 버금가는 경제위기의 충격이 얼마나 크게 얼마나 오래갈지는 알 수 없다. 확실한 것은 대출받은 사람에게 그 충격이 가장 먼저 가장 크게 집중될 것이란 사실이다. 수십만은 죽음의 기로로 내몰리고 수백만은 생존의 고통을 받는다. 지금껏 겪어보지 못한 충격은 경제적 방임, 무지, 부패의 결론이다. 지금도 커지는 거품은 사상자를 증가시키는 숫자놀음이다. 대한 
블랙제로가 독일 의료를 망가뜨렸다
목요일은 역시 독일이지. 독일의 어느 코로나19 검사소(참조 1), 하루 3,800명의 검사 결과를 받았다. 이걸 이제 우리나라 질병관리청 역할을 하는 RKI로 보내야 하는데, 모두 팩스로 보낸다. 물론 독일은 일본이 아닙니다. 팩스가 오면 자동으로 이걸 컴퓨터에 넣어주기는 한다. 문제는 말이다… https://www.spiegel.de/netzwelt/netzpolitik/coronakrise-der-deutsche-geiz-ist-schuld-am-impfdebakel-kolumne-von-sascha-lobo-a-a79eace4-43d4-41a5-8d3a-de4f36846921 3.800개의 팩스가 모두 Telefax.pdf라는 파일 명으로 저장된다. 다행히? 감염자 이름별로 폴더가 생성되기 때문에 혼란을 일으키지는 않는다고 한다. 정말일까? 집계를 하려면 결국 파일 이름을 바꿔야 하는데, 이건 자동화가 안 되어 있다… 이게 바로 도이칠란트. 독일이 이렇게 된 이유가 뭘까? 등수놀이를 좋아하는 블룸버그에서 2018년 세계 각국의 의료보험 랭킹 순위를 낸 적이 있었는데(참조 2), 대상이 됐던 총 56개 국가들 중, 독일은 45위였다. 44위인 카자흐스탄보다 밑에 위치한다. (참고로 1위는 홍콩, 한국은 5위, 일본은 7위) 이 칼럼의 저자는 오로지 주범을 하나로 지목했다. 블랙 제로(Schwarze Null, 참조 3)다. 예산 적자를 걱정한 나머지 백신 선구매에 전혀 동참하지 않았던 것이다. 여기에 대해 옌스 슈판 보건부장관은 어디서 많이 봐왔던 말을 했다. “우리가 300억 유로 어치 선구매에 뛰어들었는데, 그 백신이 효과가 없었다고 나온다 해 봅시다. 그러면 당신은 완전히 다른 질문을 제게 던졌을 겁니다.” 함부로 예산 썼다가 뭐가 잘 안 되면, 연방감사원(Bundesrechnungshof)이 이놈, 하고 달려온다는 의미이기도 하다. 그 결과가 표로 나온다(참조 4). 인구 1인당 백신에 투입한 예산은 영국이 25파운드, 미국은 24파운드 쯤 된다. 그렇다면 EU는? 4파운드 정도에 불과했다. 독일에는 메르켈이, EU에는 폰 데어 라이엔이 오로지 예산 절약만을 모토로 지출을 휘어잡았기 때문이라는 의미이기도 하다. 최근에 백신 갖고 EU에서 난리를 피운 것도, 추가 지출을 안 하려고 고집을 부려서였다. 그렇다면 무려 헌법에 들어가 있는 “검정 제로”를 이제는 좀 없애야 하잖을까? 당연히 그 논의는 쉽게 될리가 없다. SPD의 총리후보 올라프 숄츠도 근검절약이 별로 좋은 아이디어가 아니라 말한 바 있지만, 우리 모두 그가 볼프강 쇼이블레 이상의 지출억제파(참조 5)임을 기억하고 있다. 그 결과가 바로 독일 인프라 자체가 대부분 가동이 느려지고 있다는 것이고, 코로나19로 인해 보건 인프라가 엉망임이 드러났다. 국방은 물론이고 교육, 도로 등등, 독일 기차가 제일 시간을 못 지키는 기차가 되어버린 것도 아마 이 이유 때문일 것이다. 올해 총선을 이 주제로만 때려도 SPD에게 승산이 있을지 모르겠지만, SPD 대표가 숄츠이니… 안 될 거야, 아마. 마지막 문장이 (비록 독일 유머이지만) 웃프다. Fax.pdf, spahns_sparkatastrophe.html, dankemerkel.jpg(팩스.pdf 슈판 장관의 절약재앙.html, 떙큐메르켈.jpg) 2월 3일 독일 신규확진자는 12,487명, 사망자는 784명이다. (누적은 확진자 225만 명, 사망자 59,776명) -------------- 참조 1. Auch in Trier Probleme mit Corona-Tests(2020년 8월 14일) : https://www.zdf.de/nachrichten/panorama/coronavirus-rueckkehrer-tests-gesundheitsamt-trier-100.html 2. These Are the Economies With the Most (and Least) Efficient Health Care(2018년 9월 19일): https://www.bloombergquint.com/global-economics/u-s-near-bottom-of-health-index-hong-kong-and-singapore-at-top 3. 검정 제로(2014년 10월 24일): https://www.vingle.net/posts/549950 4. 'No stone was left unturned and no corners were cut' to make sure vaccines are safe: Downing Street slaps down Ursula von der Leyen after she accuses Britain of compromising on safety to get Covid jabs out early(2021년 2월 2일): https://www.dailymail.co.uk/news/article-9213459/Ursula-von-der-Leyen-throws-deputy-bus-EU-vaccine-shambles.html 5. 올라프 숄츠(2018년 2월 8일): https://www.vingle.net/posts/2342234