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[이심쩐심] 아파트 vs 오피스텔, 세금·대출 어떻게 달라?

거래량 쑥!’ 내 집 마련 위해 오피스텔 찾는 사람들
최근 치솟은 집값과 그것을 제한하려는 각종 규제로 부동산 시장이 상당히 복잡한 상황입니다. 특히 아파트를 중심으로 규제가 이어지면서 부동산 수요가 오피스텔로 향하고 있는데요.

한국부동산원 자료에 따르면 수도권 오피스텔 거래량이 올해 1월과 3월 두 달 사이 20.39% 증가했습니다. 같은 기간 아파트의 거래량은 10.56% 감소했지요.
겉보기엔 비슷한 아파트와 오피스텔, 어떤 차이가 있을까요?

기본적으로 주거만을 위해 지어진 아파트는 주택법을, 사무용과 주거용이 혼합된 오피스텔은 건축법의 적용을 받습니다. 아파트와 오피스텔을 둘러보면 동일한 면적일 경우 아파트가 더 넓다는 것을 느낄 수 있는데, 적용되는 법이 다르기 때문에 발생하는 차이입니다.

아파트가 분양면적을 공용면적과 전용면적을 합한 공급면적으로 표시하는 반면, 오피스텔은 공급면적에 기타공용면적까지 합산한 계약면적으로 표시하는 것. 또 발코니 설치가 법적으로 불가능한 오피스텔과 달리 아파트는 발코니 확장 등을 통한 서비스면적 활용도 가능합니다.
분양면적의 차이는 관리비 차이로도 이어집니다. 아파트와 동일한 공간을 오피스텔에서 사용하려면 분양면적이 더 넓어야 되기 때문이지요. 분양면적이 넓어지면 관리비도 상대적으로 많이 부과될 수밖에 없습니다.
마치 오피스텔의 단점을 찾아보고 있는 것 같은 기분이 드는데요.

실제 오피스텔은 앞서 언급했던 단점과 더불어 높은 취득세, 아파트에 비해 낮은 환금성, 잘 오르지 않는 가격 등으로 과거에는 선호도가 낮았던 것이 사실입니다.
그런데 왜, 단점도 많고 세금도 많이 내야 하는 오피스텔의 거래량이 최근 증가하고 있는 것일까요? 이는 오피스텔이 아파트와 달리 각종 규제에서 한 발 벗어나 있기 때문입니다. 그 덕에 오피스텔의 기존 단점들이 희석되는 셈이지요.

대표적인 것으로 대출규제를 꼽을 수 있습니다.
아파트는 주택담보대출 시 주택담보대출비율(LTV)이 지역과 매매가에 따라 다르게 적용됩니다. 규제지역의 경우 취득가 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%까지만 대출을 받을 수 있습니다.

하지만 오피스텔은 정부 차원의 LTV 규제는 없었고 각 금융사별로 60~70%가 자체 적용되고 있었지요. 물론 정부 정책의 확대로 5월 17일부터는 오피스텔의 LTV도 일괄 70%가 됐습니다. 단, 같은 70%라도 규제지역이라면 오피스텔을 살 때 아파트보다 대출을 더 받을 수 있는 것.
치솟는 집값과 심화된 대출 규제, 그리고 끓어오른 열기로 바늘구멍보다 좁아진 청약의 문까지. 아파트로 내 집 마련을 이루기란 불가능한 꿈처럼 느껴지는데요.

그렇기에 청약통장도 필요 없고, 재당첨 재한도 없어 상대적으로 구매가 쉬운 오피스텔로 발길이 향하는 것은 너무나 자연스러운 흐름이라 생각됩니다.
하지만 앞서 언급했던 많은 단점들을 절대 간과해서는 안 되겠지요. 최근 1주택 실수요자를 위한 부동산 규제 완화 논의가 정치권에서 이어지고 있습니다. 어떤 방향으로 결정될지 지켜봐야 할 것 같은데요.

아파트와 오피스텔, 무엇이 되든 집은 구매도 어렵지만 한 번 사면 되돌리기도 힘듭니다. 소중한 내 집을 살 때는 하나부터 열까지 꼼꼼하게 따져보고 결정하는 것이 좋겠습니다.

글·구성 : 이석희 기자 seok@
그래픽 : 홍연택 기자 ythong@

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★ 자전거는 도로교통법상 자동차로 규정되어 있음 ★ 1. 인도에서 자전거 타고 다니면 안 됨!  어길시 범칙금 3만원 만약 사람과 부딪혀 사고가 나면, 차 대 사람 사고로, 형사상 가해자가 되며, 차로 인도를 운행했기 때문에 교통사고처리특례법상 11대 중과실인 ‘보도침범죄’로 형사처벌대상이 된다.  11대 중과실사고는 사망사고, 뺑소니사고와 더불어 처벌 특례가 적용되지 않는 운전자의 중대한 과실에 의한 사고로, 이 경우에는 공소권을 인정해 보험여부와 관계없이 형사입건 대상이 된다.  2) 자전거 타고 횡단보도 건너면 안 됨!  자전거에서 내린 후 자전거를 끌고 보행해야 함!  어길시 범칙금 3만원 지난 5월 경주에서는 한 학생이 자전거를 타고 횡단보도를 건너다 차량과 부딪혀 사망하는 사고가 발생했다.  이 학생은 도로교통법 11대 중과실인 중앙선침범죄가 적용돼 형사상 가해자가 됐고, 민사상 보상도 제대로 받지 못했다.  경주경찰서 교통조사계 수사관은 “만약 학생이 같은 상황에서 자전거를 끌고 갔더라면 상황이 달라졌을 것”이라고 설명했다. 경주경찰서 교통조사계 담당경찰은 “신호등이 없는 횡단보도에 자전거를 타고 건너다 차와 부딪히면 자전거가 가해자가 됩니다. ‘차’로 도로를 횡단했기 때문입니다. 횡단보도는 보행자를 위한 것이지 차가 다녀라고 만든 게 아닙니다”라고 설명했다.  다시 한 번 정리하자면 자전거는 사람이 타는 순간 ‘차’가 되고 도로교통법 적용을 받게 된다.  무단횡단을 하면 차로 중앙선을 넘어갔기 때문에 자전거 운전자가 가해자가 되며, 11대 중과실로 형사처벌 대상이 되며, 피해 운전자의 차량수리비 및 병원비까지 모두 물어줘야 한다. 차량의 경우 책임보험에 들지만, 자전거 운전자는 관련 보험을 드는 경우가 거의 없어 사고가 나면 직접 물어줘야만 하는 피해를 입게 된다. 만약 자전거를 끌고 갈 경우에는 ‘차’가 아닌 ‘보행자’이기 때문에 ‘중앙선침범죄’ 자체가 적용이 안 되며, 가해자는 차량 운전자가 되며, 차량 운전자에게 과실이 있기 때문에 병원비 등을 보상받을 수 있다. 횡단보도를 건너는 보행자를 칠 경우 자전거 운전자 과실 100%로 판단한다. ㅊㅊ https://theqoo.net/1094079936 (+)  음주상태로 타면 도로교통법 위반 신호 위반시 범칙금 3만원 안전운전 의무 위반시 범칙금 2만원 안전거리 미확보시 범칙금 1만원  (++)  아래와 같은 경우에는 자전거 운전자가 보도를 통행할 수 있음 1) 13세 미만의 어린이, 65세 이상의 노인, 그 밖의 행정자치부령으로 정하는 신체장애인이 자전거를 운전하는 경우 2) 안전표지로 자전거 통행이 허용된 경우 3) 도로의 파손이나 공사 등으로 인하여 차도 통행이 불가능한 경우 (+++) 자전거 전용 횡단보도는 횡단보도 옆에 자전거 그림이 그려져 있고 이렇게 그려진 횡단도 안에서만 타고 가야 함.  이게 없으면 무조건 내려서 끌고 가야 함. (++++) 그 외 등등 잡지식  자전거가 우측 끝 차로가 아닌 곳을 이용하면 단속 대상 병렬주행 불법 공원내 자전거 도로에서 사고 발생하면 도로교통법 적용 받음. 도로가 아닌 곳에서의 사고 모두 적용 대상  자전거도로를 걷고있는 보행자와 사고가 나면 자전거 이용자가 가해자 출처 : 더쿠
공인중개사가 겪은 이상한 일
공인중개사 일한지는 8년째인 개붕이임. 직업특성상 원룸부터 아파트까지 일반사람들보다 많은집을 봤음. 중개업 하면서 이상했던 일들만 적어보겠음. 중개업을 하다보면 매수인과 매도인이 다른부동산에 의뢰를 하는 경우가 생김. 이럴땐 부동산끼리 한쪽은 파는쪽 한쪽은 사는쪽을 중개해줌. 이걸 공동중개라 함. 우리쪽 의뢰인은 집을 사는쪽이였고 마침 시세보다 800만원이나 싸게 집이 나와 집을 보러 갔더니 인테리어도 잘 되어있고 위치도 좋아 그날 바로 계약을 진행했음. 매도인쪽에서는 어머니가 대리인으로 오셨으나, 집주인 인감증명서에 주민등록증까지 첨부해서 가져온 위임장까지 가져오셔서 계약상 흠잡을것이 없었음. 계약금 지불후 가구 위치나 화장실 공사때문에 집 열쇠를 미리 받아볼수 있냐는 부탁에도 흔쾌히 승낙해주셔서 굉장히 기분좋은 거래였다. 근데 잔금을 한달정도 앞두고 집 방문을 세번을 하신 매수인이 뭔가 이상하다고 전화가 왔음. 집을 방문할때마다 가죽옷을 입은 건장한 세네명이 자꾸 아파트 동 앞에서 서성인다는 것임.  심지어 마지막 방문때는 엘리베이터도 같이 타서 집앞까지 온 후 한번 스윽 보더니 계단으로 내려갔다는것. 중개사들은 집의 내부시설 뿐만아니라 신의성실원칙에 의해 집에대해 고지할 의무가 있다. 그래서 매도인쪽 공인중개사한테 전화해서 물어보니 별 다른 내용이 없다고 하더라고. 아무래도 찝찝해서 매수인에게 키를 받고 혼자 아파트를 한번 방문했다. 집 내부는 처음봤을때처럼 아주 깔끔했음. 꼭 새집처럼. 매수인이 말한 건달들은 내가 갔을때는 만나볼수 없었다. 특이사항은 없어서 돌아가려는데 아파트 정자에 어르신들이 앉아 계셔서 혹시 하는 마음에 이야기를 나눠봤음. 날씨가 이제는 많이 덥네요 부터 시덥잖은 이야기를 나누다가 물어봤음. 혹시 xxx동에 뭔일이 있어요? 그랬더니 요구르트 하나씩 드신 어르신들이 이야기 해주시더라. 저 동에 흉한일 한번 있었다고 남편이 아내를 살해하고 도주했는데 그게 저쪽동에서 있었던 사건이라고. 이제 좀 퍼즐이 맞춰지더라고.. 시세보다 싼 아파트, 깨끗하게 수리된 벽지와 장판, 상대적으로 수리가 덜되었던 화장실. 화장실은 굳이 급하게 고쳐야될 필요가 없었던 거지. 검은옷 입은 사람들은 형사고. 바로 매수인에게 고지하고 저쪽 부동산에 전화했더니 한숨 푹 쉬더니 순순히 계약금+위약금까지 돌려 주더라. 아마 내 느낌상 알고있었던거 같음. 나중에 네이버뉴스로 찾아보니까 자수한거 같더라. 출처 근데 글쓴이 되게 좋은 사람이네요 공인중개사들 사후처리 상관없이 그냥 팔면 장땡이다 하는 사람들 진짜 많던데..